Esse é um assunto de grande importância. Tanto para o comprador, como para o corretor de imóveis.
Quem deve pagar a comissão do corretor? Quando é devida a comissão?
Primeiramente, é essencial definir o contrato de corretagem e sua previsão normativa. O contrato de corretagem se dá quando uma pessoa, sem qualquer vínculo com a outra em virtude de prestação de serviços, de mandato ou por qualquer outra relação de dependência, obriga-se a obter um ou mais negócios para a segunda pessoa, mediante instruções.
O Código Civil prevê a existência dessa forma de relação contratual e dispõe sobre as demais questões envolvidas, nos artigos 722 e seguintes. Outro aspecto importante a ser destacado é a atividade a ser exercida pelo corretor de imóveis. Não basta apenas aproximar as duas partes da negociação (vendedor e comprador). Cabe ao corretor, sob pena de responder por perdas e danos, prestar todas as informações sobre a negociação, esclarecimentos sobre os riscos envolvidos, alterações de valores e/ou outros fatores que possam influenciar nos resultados.
Ademais, salienta-se que a obrigação do corretor é considerada pelos Tribunais como obrigação de resultado, ou seja, se o corretor não obtiver o resultado positivo nas negociações, ou seja, não concluir a venda, a comissão não lhe será devida. (art. 725, CC). Concluída a intermediação e a venda do imóvel, quem deve pagar a comissão ao corretor? “Depende.” O ônus da corretagem recai sobre aquele que contrata o corretor, seja ele o vendedor que busca alguém para adquirir seu imóvel, seja o comprador que busca um imóvel. Portanto, o responsável pelo pagamento é aquele que contrata. Por esse motivo, para que não haja conflitos, é importante formalizar em contrato os valores devidos de comissão e quando serão pagos.
E quando houver o arrependimento das partes do negócio já realizado, como fica a comissão do corretor?
Pois bem, nesse caso podemos ter duas situações. A primeira, quando o arrependimento é imotivado, e a segunda, quando o arrependimento é motivado. Na primeira situação, quando o arrependimento do negócio é imotivado, a comissão do corretor ainda é devida, visto que seu trabalho foi concluído e não foi ele que deu causa. Na segunda situação, o arrependimento das partes se deu por culpa do corretor, por ausência de alguma informação ou esclarecimento. Por exemplo: existência de algum impedimento na matrícula do imóvel, uma ação de execução contra o proprietário, problemas estruturais, etc. Nesse caso, a comissão não lhe será devida.
E nos casos em que o corretor é contratado pela construtora para venda de unidades autônomas em regime de incorporação imobiliária?
Em tese, nesses casos, a responsabilidade do pagamento seria da construtora ou da incorporadora que realizou a contratação. No entanto, é comum e aceito pelo STJ desde 2016 que o ônus da corretagem possa ser transferido ao comprador, desde que esteja previsto expressamente em cláusula contratual e que o consumidor seja previamente informado. Os requisitos “expressamente previsto em contrato” e “consumidor previamente informado” são imprescindíveis para a legalidade da comissão. Não é incomum, principalmente em stands de venda, que o promitente comprador não tenha conhecimento que está negociando com um corretor de imóveis contratado da construtora, vindo a saber apenas no momento da assinatura do contrato, ou após. Esse tema esteve novamente em evidência quando um comprador acionou a justiça pleiteando o ressarcimentos dos valores pagos a título de comissão de corretagem alegando que foi informado sobre o pagamento da comissão em separado apenas no momento da assinatura do contrato.
Em primeira instância, o juízo entendeu que a cobrança foi ilegal, condenando a corretora a devolver os valores recebidos. Em segunda instância a decisão foi mantida, pois o Tribunal seguiu o entendimento de que houve violação ao dever de comunicação prévia da obrigação ao comprador. Somente em sede de Recurso Especial a decisão foi modificada. A relatora argumentou que a obrigação de informar o preço total do imóvel foi cumprida, incluindo nesse montante a comissão da corretora, sendo irrelevante que a obrigação de pagar os honorários em separado seja informada apenas no momento da assinatura do contrato. Portanto, antes de realizar a contratação de um corretor ou o pagamento da comissão, verifique se os requisitos legais foram cumpridos, e em caso de dúvida procure uma assessoria jurídica especializada.
Do Diário das Leis, 2ª quinzena de agosto de 2019.
Ana Lídia Carvalho Villela Godoy*A autora é Advogada, em Taubaté, SP. Atuante no mercado imobiliário. Pós graduanda em Direito Imobiliário pela EBRADI (Escola Brasileira de Direito) e pela EPD (Escola Paulista de Direito)