Meu cliente comprou um imóvel por contrato particular em setembro de 2020, em parcelas. O vendedor faleceu de COVID faltando apenas a última parcela da compra do imóvel, a qual, inclusive, ficou vinculada ao pagamento à outorga da escritura. Os herdeiros já requereram a abertura do inventário.
Pergunta: Como proceder para que o meu cliente pague a última parcela para o espólio (e que eles dividam depois entre eles a quem de direito) e, pagando, receba a escritura que já estava prevista?
BDI Responde: Com a morte do vendedor, o imóvel vendido, ora compromissado, na qual falta apenas uma prestação, passa para o patrimônio dos sucessores herdeiros, havendo as seguintes possibilidades para a outorga da escritura:
1 – A possibilidade de se fazer uma habilitação nos autos do inventário desde que haja a concordância de todos os herdeiros, veja o seguinte julgado:
“Inventário. Pedido de habilitação. Ainda que se admita a outorga da escritura definitiva dos contratos em questão nos autos de inventário, há necessidade da concordância expressa de todas as partes quanto ao crédito habilitado, o que não ocorreu, exigindo-se a remessa da questão às vias ordinárias”. (TJSP – Apelação Cível nº 0014417-88.2019.8.26.0196 – Relator: Silvério da Silva – Data do julgamento: 5.7.2020).
Desta forma:
a) Havendo a possibilidade da habilitação, deverá ser feito o depósito judicial da prestação faltante no inventário, para ser dividido em partilha aos herdeiros, devendo ser juntado o compromisso de compra e venda e os pagamentos realizados, caso os herdeiros exijam.
b) Sem a concordância dos herdeiros, o pedido será remetido às vias ordinárias (art. 319 e segts. do CPC).
2 – Pedido de Alvará nos próprios autos de inventário com determinação judicial para a expedição de alvará para a outorga da escritura, antes do término do inventário.
– Veja o seguinte julgado:
“Ementa: Agravo de instrumento. Inventário. Pedido de alvará para outorga de escritura. Pedido de alvará negado. Inconformismo. Compromisso de compra e venda celebrado ainda em vida sem o registro da escritura pública. Bens que não pertenciam mais à ‘de cujus’ e não constituíam mais o monte mor. Concordância dos herdeiros na outorga da escritura. Ausência de prejuízo. Obrigação assumida arrolada nos autos de inventário. Alvará para outorga das escrituras que deve ser expedido. Decisão reformada. Recurso provido”. (TJSP – Agravo de Instrumento nº 2024327-43.2021.8.26.0000 – Relator(a): Piva Rodrigues – Data do julgamento: 11.5.2021).
3 – Compromisso de compra e venda – Falecimento do promissário vendedor – Alvará judicial para outorga de escritura definitiva (BDI nº 28 – ano: 2008);
Resposta: Diz José da Silva Pacheco, em seu livro “Inventários e Partilhas, na sucessão legítima e testamentária” – 11ª Edição – Editora Forense: Pág.: 630: “O promitente comprador de imóvel objeto de compromisso firmado em vida pelo “de cujus” tem legítimo interesse para requerer alvará visando a outorga de escritura definitiva, e não para requerer abertura de inventário”. (Ac. Unân. Em 5ª Câm. Civ., TJSP, in RT/593-85, p. 89).
Este é o nosso entendimento, já de Adjudicação compulsória e a ação de obrigação de fazer não caberiam porque a venda não foi quitada, faltando parcela a ser paga.
Desta forma:
a) Notificar ou falar com todos os herdeiros para que concordem com a outorga da escritura antes do término do inventário, mediante alvará; ou
b) Caso contrário, o pedido será mediante ação ordinária (art. 319 e segts. do CPC; ou
c) Somente após o registro do Formal de Partilha, os herdeiros poderão outorgar a escritura.
BDI Revista
1ª quinzena – Setembro 2021 – nº 17