Escritório de Advocacia Francisco Egito - Niterói - RJ
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Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

Mudança na cobrança dos condôminos inadimplentes

Uma questão que tem gerado pedidos de esclarecimento por parte dos síndicos, clientes da administradora de condomínios, é a mudança na cobrança dos inadimplentes, trazida pelo novo Código de Processo Civil. Não tenho a intenção de apresentar nenhuma discussão profunda, apenas tecer alguns comentários para os não-juristas, aqueles que estão gerindo um condomínio como síndico, que precisam de informação para a tomada de decisões administrativas, pois são questionados pelos condôminos e precisam combater um dos grandes vilões dos condomínios, a persistente inadimplência de cotas condominiais.

Em apertada síntese, na sistemática do Código de Processo Civil antigo, o condomínio deveria ingressar em juízo com uma ação de cobrança, movida em face do condômino inadimplente com as suas cotas condominiais, demonstrando ao juízo, na petição inicial, a relação do devedor com a unidade, e apresentando uma planilha de débito com as correções previstas na convenção de condomínio e na lei (Art. 389 do Código Civil, que imputa ao devedor o pagamento de multa, juros de mora, correção monetária e honorários advocatícios ao inadimplente). A ação de cobrança teria um trâmite aproximado de um a dois anos, com a realização de uma audiência de conciliação, que normalmente resulta infrutífera, para que somente ao final do processo o credor obtivesse uma sentença judicial.

De posse da sentença, após o término dos recursos previstos em lei e do prazo para pagamento, o condomínio deveria entrar com um processo de "execução", fazendo valer seu título executivo judicial, ou seja, a sentença proferida pelo juízo de primeira instância. No passado, ainda deveria ingressar com um processo autônomo, ou seja, com uma nova ação, o que dificultava ainda mais o seu andamento. O CPC já havia sido reformado para permitir que a sentença pudesse ser "executada" dentro do próprio processo, em uma fase de cumprimento de sentença, o que já contribuía para a redução de uma grande burocracia.

De toda sorte, a sistemática prevista no Código de Processo Civil anterior não era eficiente e eficaz, termos utilizados dentro da ciência da Administração de empresas, nem tampouco célere, jargão utilizado no meio jurídico. O processo permanecia inadequado aos anseios do condomínio, pois, na prática, até que uma execução pudesse se realizar, com a penhora do patrimônio do devedor, os anos transcorriam e a massa condominial tinha de suportar o fardo da inadimplência.

Com os novos ventos trazidos pelo novo CPC, temos o reconhecimento da dívida de condomínio como um "título executivo extrajudicial", conforme o disposto no artigo 784, inciso X, que assim dispõe:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(...)
x - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Com efeito, ao condomínio credor caberá ingressar diretamente com um processo de execução, no qual o devedor será citado para pagar a dívida em 72 h ou apresentar bens à penhora, o que tornará desnecessária a propositura de ação pelo procedimento comum para cobrar o que porventura não tenha sido pago, e irá acelerar o trâmite da cobrança.

Considerando esta abordagem ainda superficial, voltaremos a falar deste tema, sob outras perspectivas.