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Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

Protesto de cotas condominiais

Tenho recebido diversos questionamentos de vários síndicos acerca deste tema, de modo que convém melhor elucidar essa questão.

Inicialmente, importante conceituar o protesto, então recorremos ao conceito legal para melhor elucidação, conforme redação da Lei 9.492/97, que regula a atividade notarial de protesto de títulos:

“Art. 1º: Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.”

A cota condominial está inserida em outros documentos de dívida, pois sendo uma obrigação líquida e certa, uma vez não paga dentro do seu prazo, torna-se exigível, preenchendo os requisitos legais, inclusive para ser qualificada como título executivo extrajudicial (art. 783 do novo CPC). Veremos adiante que será necessário o cumprimento de algumas formalidades para que a cota condominial se revista desses requisitos e tenha eficácia para ser utilizada na via de execução.

Retomando o tema do protesto da cota condominial, perguntamos: qual seria a finalidade de tal ato? 

O protesto, em síntese, representa uma derradeira tentativa de cobrança, antes do ingresso no judiciário, utilizando-se da ferramenta notarial como alternativa para a resolução rápida da inadimplência, de forma eficiente e eficaz.

O protesto é requisito legal para outros títulos de crédito, mas em nosso caso serviria apenas para comprovar o descumprimento da obrigação, tornando-o público, de maneira formal.

Verificamos no plano prático que o protesto tem imediata comunicação com os sistemas bancários, proporcionando uma restrição ao crédito no mercado financeiro. Também restringe imediatamente as possibilidades de contratação em algumas áreas, como a locação de imóveis, que costumeiramente verifica o cadastro dos órgãos de proteção ao crédito, protesto de títulos e execuções.

Neste contexto, o protesto se torna um legítimo instrumento de pressão, figurando como uma derradeira tentativa de recebimento da dívida, sem a morosidade de uma cobrança de cotas condominiais pelo processo tradicional de conhecimento. Segundo estimativas, a maioria dos títulos apresentados a protesto foram efetivamente pagos pelos devedores, evitando-se com isso o ajuizamento de diversas ações que entulhariam o judiciário, que a seu turno, ficará livre para julgar as lides que realmente requerem a sua atenção, em causas de maior complexidade técnica.

Constatamos, contudo, que alguns operadores do direito ficam apegados a fórmulas e técnicas jurídicas ultrapassadas, oferecendo enorme resistência ao progresso das instituições, tal como verificamos no caso do protesto de cotas condominiais, entravando com esta postura o desenvolvimento econômico e social.

Prosseguindo, para a adoção do protesto como mecanismo de cobrança, recomendamos a realização de assembleia para esta finalidade, não apenas para deixar configurados em ata os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade da cota condominial, conforme já discutidos em texto anterior (“Requisitos da ata para instruir processo de execução”). A realização da assembleia também terá o propósito administrativo e pedagógico de comunicar aos condôminos a adoção de novos procedimentos para a cobrança de cotas condominiais, reforçando a legitimidade do síndico para a realização de tais cobranças.

Para tal finalidade, não será necessário comprovar o registro da convenção condominial, uma vez que o parágrafo único do artigo 1333 do Novo Código Civil estabelece que tal registro somente tem o efeito de torná-la oponível a terceiros, significando que entre o condômino e o condomínio a obrigação existe, independentemente do registro do ato norma.

Independente da realização de assembleia, o Código Civil inclui nas competências do síndico a de “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.” (artigo 1.348, inciso VII).

A forma da cobrança não é determinada em lei, ficando ao síndico, na condição de gestor do condomínio, a função de avaliar quais os caminhos para a ação, otimizando os recursos empregados e visando aos resultados, de forma eficaz. Neste objetivo, o Código Civil confere poderes ao síndico para, em juízo ou fora dele, representar ativamente o condomínio, praticando “os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.

De fato, houve legislação estadual, a Lei 5.373/2009, para regulamentar o conceito de “outros documentos de dívida” previstos na lei federal, objetivando evitar desinteligências. No entanto, a legislação foi julgada inconstitucional, por questões de forma e não de conteúdo.

Deste modo, a Lei Estadual supracitada apenas complementava a Lei Federal nº 9.492, de 1997, que já previa expressamente a possibilidade de se protestar quaisquer documentos de dívidas, além dos títulos de crédito. Sendo assim, podemos extrair, com clareza, que desde o advento da legislação Federal, qual seja, Lei nº 9.492/1997, já era permitido o protesto de títulos, incluindo-se as cotas condominiais vencidas, não havendo motivo plausível à criação de norma inferior para regulamentar a mesma matéria no palco estadual.

Tal entendimento é o que encontramos em algumas decisões do TJ-RJ, a saber:

0001125-77.2014.8.19.0011 - APELAÇÃO

DES. MARÍLIA DE CASTRO NEVES - Julgamento: 18/05/2016 - VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL

CIVIL. TÍTULO DE CRÉDITO. CORA CONDOMINIAL. TÍTULO VÁLIDO E EFICAZ. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA CERTA. PROTESTO. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO QUE PERSEGUIA A ANULAÇÃO DO PROTESTO. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

0006416-53.2012.8.19.003 - APELAÇÃO

DES. MARCELO LIMA BUHATEM - Julgamento: 19/11/2013 - VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL.

PROCESSO CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO CAUTELAR PREPARATÓRIA DE SUSTAÇÃO DE PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS – ALEGAÇÃO AUTORAL DE INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI ESTADUAL 5.379/2009 E PORTANTO, O PROTESTO É INDEVIDO (...) CONTUDO, O ARTIGO 1º DA LEI 9.492/97, AO REFERIR-SE A "OUTROS DOCUMENTOS DE DÍVIDA", POSSIBILITA O PROTESTO DE DÉBITO REFERENTE ÀS COTAS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO - SÃO DESTINADOS A PROTESTO TÍTULOS E DOCUMENTOS DE DÍVIDAS NÃO PRESCRITOS, (...)."EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO DO CONDOMÍNIO – REGULARIDADE DO PROTESTO SOBRE DÉBITO CONDOMINIAL. (...) 7. Contudo, o artigo 1º da Lei 9492/97, ao referir-se a "outros documentos de dívida", possibilita o protesto de débito referente às cotas do condomínio edilício. São destinados a protesto, na forma da Lei 9.492/1997, títulos e documentos de dívidas não prescritos, ainda que desprovidos de eficácia executiva. (...) "Qualquer documento representativo de obrigação com conteúdo econômico pode ser levado a protesto, para prova da inadimplência." (...) 10. Exercício regular de direito do condomínio em protestar os débitos condominiais. NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, NA FORMA DO ART. 557, CAPUT, DO CPC.

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Deste modo, opinamos que a cota condominial é plenamente passível de ser levada a protesto de títulos e,por cautela, recomendamos a realização de assembleia específica para comunicação aos condôminos. A ata de tal assembleia deverá conter o detalhamento da cobrança da cota condominial, se na assembleia que a majorou não houve tal clareza.

Deste modo, a ata deve colocar, de forma expressa:

  • o quórum legal ou o previsto na convenção de condomínio, para a aprovação da cota;
  • o novo valor da cota condominial ordinária, após a aprovação do reajuste pela assembleia. Havendo diferença entre as cotas, citar a fração ideal da unidade como base de rateio;
  • A informação sobre o valor do fundo de reserva, conforme a convenção de condomínio, em seu percentual correspondente, incidente sobre a cota condominial ordinária;
  • mencionar todas as cobranças adicionais, como eventuais rateios de água e luz, nos casos em que a cobrança for feita separadamente, bem como pagamento de 13º salário, quando for pago mensalmente;
  • a data do vencimento da cota condominial.