Escritório de Advocacia Francisco Egito - Niterói - RJ
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Patrimonio

Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

O condômino antissocial

O condomínio edilício, pelas suas próprias características, é local que oportuniza o surgimento de problemas entre os proprietários e locadores do prédio. O Código Civil determina ao condômino alguns direitos e obrigações, com o intuito de controlar a convivência comum.

Consta nos artigos 1336 e 1337 do Código uma escala de multas pecuniárias que poderão ser aplicadas aos infratores das normas condominiais, começando pelas multas previstas na própria Convenção (art. 1336, § 2°), passando pela multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, pela reiteração dessas infrações (art. 1337,caput), e culminando na multa de até 10 (dez) vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.   

O legislador civil determina o controle, mediante a imposição apenas de multas pecuniárias, mas parte da doutrina é a favor da exclusão unilateral ou do despejo do condômino antissocial.

Os doutrinadores entendem que a cominação de altas multas pecuniárias não é medida suficiente para resolver o problema. Verifica-se tal assertiva nas palavras de Ruggiero:

“O Código Civil pátrio adotou uma solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa do seu reiterado comportamento antissocial, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela ‘insuportável convivência’, ditada pelo reiterado comportamento antissocial, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável. (RUGGIERO, 1997, p. 90).”

Ao examinarmos o art. 1337, parágrafo único, do novo Código Civil, concluímos que o dispositivo faculta que o síndico aplique multa ao condômino ou ao possuidor de reiterado comportamento antissocial, limitada a 10 (dez) vezes o valor da contribuição das despesas condominiais, independentemente de sua previsão na convenção ou de prévia deliberação da assembleia dos demais condôminos. A medida é excepcional, e deverá ser aplicada com muita cautela, para proteger a integridade física ou assegurar a convivência entre os condôminos.

A indicação de conduta “antissocial”, hábil a causar profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo deve ser reiterada.    

Exemplos de comportamento antissocial de condôminos são inúmeros, mas podemos relacionar alguns muito comuns: reformas que coloquem em risco a saúde da edificação e segurança de seus habitantes; manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma; atentado violento ao pudor; deficiência mental que traga riscos aos condôminos; vida sexual escandalosa; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes; toxicomania; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana etc.

Cabe aqui relatar o que seria o condômino antissocial: contrário à sociedade condominial. Antissocial é aquele que se opõe ao convívio social; insociável; contrário à organização,costumes ou interesses da sociedade.

Por exemplo, consideremos um condômino que possua cinco (5) cachorros no seu apartamento e, várias vezes por dia, transita com os animais nas escadas do edifício, corredores e elevadores, expelindo dejetos pelo condomínio e calçada, desagradando a todos os outros moradores. Diante tal fato, o condomínio, através de seu síndico, convoca uma Assembleia Geral Extraordinária (artigo 1355), em cuja pauta destina a aplicação do constrangimento de até dez vezes a taxa condominial ao proprietário da unidade, ante reiterado comportamento antissocial, gerando incompatibilidade de convivência com a sociedade condominial, já desgastada em decorrência de tal comportamento. A assembleia vota e, com 3/4 (três quartos) de seus condôminos (artigo 1337,do NCC), exclui o condômino do “apartamento tal”, que, convocado e presente à assembleia, defende-se, alegando que haveria de mudar o seu comportamento.

O condômino paga a multa, mas ofendido prossegue com as mesmas práticas que levaram à cominação da multa. E mais: deixa os seus cães ficarem soltos pelo condomínio inteiro por horas. Os animais, além de fazerem sujeira e barulho, ameaçam morder as pessoas que circulam na área comum do condomínio.

O que o condomínio pode fazer agora?

O condomínio pode ingressar com pedido de tutela jurisdicional antecipada, visando a exclusão do condômino do condomínio, trazendo a prova dos fatos ocorridos, demonstrando a verossimilhança das alegações, e preenchendo todos os demais pressupostos legais exigidos (artigo 273, do CPC), requerendo a exclusão do condômino daquele condomínio.

O condomínio pode requerer ao juiz a concessão da tutela específica da obrigação e, assim, de ofício ou a requerimento, poderá determinar a remoção de pessoas e coisas. Deste modo, com a permanência do comportamento antissocial desfigurando e agredindo a sociedade condominial, poderá o juiz, de plano ou durante o desenrolar da ação, desalojar, excluir o coproprietário da convivência condominial.

O legislador civil, quanto ao condomínio edilício, trouxe limitação social no direito de propriedade, criando um direito complexo, um binômio propriedade-exclusiva e propriedade-comum (artigo 1331, do CC). Na vertente hipótese, salvo melhor juízo, o comportamento antissocial extravasa o lar, a propriedade exclusiva do proprietário para as áreas comuns edilícias, também denominadas frações ideais, de impossível divisão, levando o condomínio à impossibilidade de corrigir tal comportamento, mesmo após a imposição do constrangimento legal.

Pode o juiz, então, ante a evidência dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir pela exclusão do coproprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo, perdendo, porém, o direito de convivência naquele condomínio.

Ainda, o artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal, arrola o direito à intimidade (privacidade) e o direito à honra. O Código Civil, artigo 12, autoriza que o interessado vá a juízo pedir que “cesse a ameaça,ou a lesão, ao direito da personalidade, e reclamar perdas e danos...”. O artigo 21 do Código demonstra que a vida privada da pessoa natural é inviolável, permite que o juiz adote a providência que se mostra necessária ao caso concreto. Então, na hipótese do condômino antissocial, violando o direito de personalidade de outro condômino, ou dos condôminos em geral, no âmbito do próprio condomínio, como a privacidade, o juiz poderá adotar as providências necessárias para cessar tal comportamento.

Fonte: Material pedagógico da Ulbra - Universidade Luterana do Brasil, confeccionado pela professora Dra. Lindajara Ostjen Couto. http://lindajara.blogspot.com.br

Concluindo o excelente texto da professora supracitada, verificamos que é necessário que o comportamento antissocial deva ser reiterado, hostilizando a sociedade condominial, sendo necessária sua configuração inequívoca, para a aplicação das sanções. O condomínio, antes de imputar a multa, deverá observar os princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório, conforme se verificará em algumas decisões do TJ-RJ, abaixo colacionadas.

Consta dos arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil, abaixo transcritos, uma escala crescente de multas pecuniárias que poderão ser aplicadas aos infratores das normas condominiais, começando pelas multas previstas na própria Convenção (art. 1.336, § 2°), passando pela multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, pela reiteração destas infrações (art. 1.337, caput), e culminando na multa de até 10 (dez) vezes o rateio condominial, aplicável à situação tema do presente trabalho.

Lamentavelmente, a hipótese de exclusão não foi agasalhada pelo nosso Código, mas entendemos, com embasamento em parte da Doutrina, que o condomínio poderá usar meios gradativos para estabelecer sanções ao comportamento antissocial - se as penalidades pecuniárias não resolverem o problema, o judiciário deverá permitir o desalijo compulsório do condômino das relações sociais condominiais.

Seguem abaixo os dispositivos do Código Civil, e algumas decisões encontradas no TJ-RJ, mas ainda tímidas, apenas mencionando a penalidade pecuniária – não encontrei nenhuma que falasse sobre a exclusão do antissocial do condomínio.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

0388734-89.2013.8.19.0001

 - APELAÇÃO

1ª Ementa

DES. HENRIQUE DE ANDRADE FIGUEIRA - Julgamento: 06/09/2016 - QUINTA CÂMARA CÍVEL

CIVIL. CONDOMÍNIO. MULTA. INFRAÇÃO DE REGRAS CONDOMINIAIS. Ação de cobrança de multa aplicada ao Réu em virtude do reiterado comportamento antissocial e descumprimento dos deveres de condômino. A prova dos autos demonstra o correto atendimento pelo Autor do trâmite necessário à imposição da multa ao Réu, inclusive com sua prévia intimação deste para comparecer à assembleia e nela se defender. A multa aplicada com base no artigo 1337 do Código Civil não tem limite na previsão convencional. Recurso desprovido.

0271400-73.2009.8.19.0001

 - APELAÇÃO

1ª Ementa

DES. LETICIA SARDAS - Julgamento: 07/05/2014 - VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER CUMULADA COM COBRANÇA DE MULTA. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. CONDUTAS ANTISSOCIAIS PRATICADAS POR CONDÔMINO. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.336, §2º DO CÓDIGO CIVIL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. Trata-se de ação sob o rito sumário, na qual pretende o condomínio autor que a proprietária da unidade da cobertura se abstenha de descaracterizar a destinação residencial do imóvel, bem como a condenação da ré ao pagamento de multa equivalente a cinco cotas condominiais pela prática de condutas antissociais. 2. Rejeição da preliminar de cerceamento de defesa, com fulcro no art. 130 do CPC. 3. Restaram caracterizadas as atitudes antissociais praticadas pelos ocupantes do imóvel, que motivaram a aplicação da multa imposta pelo condomínio, com fundamento no artigo 1336, § 2° do NCC, não merecendo qualquer reparo a sentença. 4. Rejeição da preliminar e desprovimento do apelo."

 INTEIRO TEOR

Íntegra do Acórdão

 - Data de Julgamento: 07/05/2014 (*)

0135497-03.2008.8.19.0001

 - APELAÇÃO

1ª Ementa

DES. DENISE LEVY TREDLER - Julgamento: 22/11/2011 - DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO. RELAÇÃO CONDOMINIAL. APLICAÇÃO DE PENALIDADE EM ASSEMBLEIA. COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL DE CONDÔMINO. Inobservância do quorum mínimo para aplicação de multa a condômino, em razão de suposto comportamento antissocial, além da infração dos princípios fundamentais do contraditório e da ampla defesa, que segundo o entendimento do Supremo Tribunal Federal têm aplicação nas relações privadas. Aplicação do §2º, inciso IV, do art. 1.336 e do Parágrafo único, do art. 1.337, ambos do Código Civil e do inciso LV, do art. 5º, da Constituição Federal. Condomínio réu, que não se desincumbiu do ônus da prova. Nulidade tanto das deliberações das assembleias geral e extraordinária, que aplicaram a multa ao autor, quanto da própria sanção. Redução do valor dos honorários advocatícios, para melhor adequar-se à norma do §4º, do artigo 20, do Código de Processo Civil. Parcial provimento do recurso, na forma do §1º-A, do artigo 557, do CPC.