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Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

Contrato de corretagem

I) Conceito

Inicialmente, importante definir o conceito de corretor. Corretor é o profissional responsável por aproximar duas pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato, estabelecendo entre elas um ou mais negócios, segundo o que lhe foi solicitado em contrato, recebendo uma remuneração por esse agenciamento, denominada comissão de corretagem.

Em consulta ao vernáculo, temos que corretor é todo profissional que trabalha intermediando operações de compra e venda de imóveis, seguros ou ações na bolsa, tendo a palavra se originado de “corratier”, do provençal antigo. Desta forma, é o intermediário que promove negócios alheios, em compras e vendas, recebendo percentual pelos seus serviços.

O vocábulo "corretor" vem do verbo correr, que em seu significado é aquele que anda, procura e agencia negócios comerciais ou civis, servindo de intermediário em compras e vendas de bens.

Segundo a definição tradicional do Código Comercial de 1850:

“Artigo 588. Pela corretagem uma pessoa se obriga, mediante remuneração, a obter para outra um ou mais negócios". 

No direito pátrio, o contrato de corretagem vem definido em lei, no art. 722 do Código Civil e seguintes. Da leitura legal, depreende-se que o corretor é aquele pelo qual uma pessoa, não ligada em virtude de mandato, de prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, intermedia negócios para uma segunda, mediante remuneração, segundo instruções recebidas, prestando informações sobre o andamento de sua incumbência e de tudo o que possa influenciar o negócio.

II) Resumo do contrato de corretagem

  • Aproximação de interessados para realização de negócios;
  • Contrato típico e nominado, previsto em lei;
  • Não se confunde com mandato;
  • Consensual, se aperfeiçoa com o acordo entre as partes;
  • É um contrato acessório ao negócio principal compra e venda, que foi contratado para alcançar;
  • Aleatório, pois o corretor assume o risco de eventual sucesso ou insucesso na aproximação;
  • Exige que se informe quais são as condições de celebração do contrato principal;
  • Assume o risco de perdas e danos se não prestar as informações que estiverem ao seu alcance;
  • Recebe remuneração pela aproximação;
  • Não solene, dispensando formalidade legal, podendo ser celebrado até mesmo verbalmente;
  • Não responde pelo resultado, se tiver realizado a aproximação dentro do que lhe foi solicitado, cumprido seus deveres legais e o resultado não ocorrer por motivos alheios à sua vontade.

III) Exercício da profissão

As qualificações são as prescritas no Código Civil e em leis especiais das diversas categorias de corretores, sendo a mais conhecida a dos corretores de imóveis, em razão de sua participação na moradia, sendo acessível a todas as camadas da população.

A Constituição Federal brasileira, em seu artigo 5, XIII, assegura a liberdade e o exercício de qualquer profissão, contudo, sendo atendidas as qualificações que a lei estabelecer. Deste modo, é garantia constitucional a liberdade ao exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, devendo ser observados os requisitos legais para cada ofício.

No caso dos corretores de imóveis, é necessário estar inscrito no órgão competente e sob sua fiscalização e disciplina, em atendimento à legislação específica.

Os preceitos sobre corretagem constantes no Código Civil não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial, como a profissão do corretor de imóveis, que possui legislação própria, conforme esclarecemos a seguir.

IV) Legislação específica para o corretor de imóveis

A profissão de corretor de imóveis vem disciplinada em Lei Especial, a nº. 6.530/78, conhecida como Lei Orgânica da Profissão de Corretor de Imóveis, regulamentada pelo Decreto nº. 81.871/78, que exige para a atuação como corretor de imóveis o título de título de técnico em transações imobiliárias, com a devida inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) de cada estado da Federação.

V) Comissão de Corretagem

A remuneração pelos serviços prestados pelo corretor é denominada comissão de corretagem, ou honorários devidos pela corretagem imobiliária. Segundo o art. 724 do Código Civil:

“Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.”

Com efeito, uma vez que o intermediário realize a aproximação das partes, tendo logrado obter resultado útil, realiza o seu papel legal de corretor, razão pela qual faz jus à percepção de sua remuneração, ainda que haja arrependimento de qualquer das partes.

Importante não confundir a figura da desistência com o arrependimento, pois há a desistência ainda na fase das tratativas, quando o negócio jurídico ainda não se aperfeiçoou, não gerando nenhum direito à percepção de remuneração, pois o risco é da natureza desse tipo de contrato. Já o arrependimento se materializa quando o contrato principal é firmado, tendo o contrato acessório se aperfeiçoado, pois obteve o seu resultado útil de aproximação entre as partes.

Com efeito, se no caso concreto existir mais do que uma mera aproximação, com a celebração de contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, o eventual distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já foi realizado o negócio, com a produção do resultado útil.

Deste modo, a corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato. É isso que se extrai do comando do art. 725, do atual Código Civil, a seguir transcrito:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. 

VI) Ultratividade

O corretor fará jus à remuneração se o negócio for concluído mesmo após o lapso temporal previsto na autorização, desde que por pessoa apresentada pelo corretor, quando em curso o prazo da opção e nas mesmas bases e condições propostas. Justifica-se o pagamento da corretagem nesses casos em função do resultado útil obtido em razão dos esforços do corretor, preservando o trabalho e evitando-se o enriquecimento sem causa de terceiros.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

VII) Exclusividade

O corretor tem direito à remuneração se o negócio foi realizado pelo contratante, durante a vigência do contrato de exclusividade, salvo se for comprovada a sua desídia profissional. Tal é a redação legal, a seguir transcrita:

“Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.”

VIII) Obrigações e deveres do corretor

O corretor tem obrigação de proceder com boa fé e lealdade para com seu contratante, não lhe sendo permitida qualquer atividade contrária aos interesses deste.

  • Executar a intermediação com diligência e prudência que o negócio requer, verificando as cautelas necessárias para que a intermediação que lhe foi confiada possa resultar em um negócio seguro, analisando os pressupostos, planejando o encaminhamento e andamento do negócio, com sua expertise;
  • Informar ao cliente sobre o andamento do negócio que estiver executando (art. 723 C.C.);
  • Prestar todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência (art. 723 CC, parágrafo único);
  • Responsabilidade civil por perdas e danos causados ao cliente em caso da não observação dos seus deveres legais.

IX) Pagamento da corretagem

Normalmente, o pagamento da corretagem compete ao vendedor, porém é discutível, pois ambas as partes obtém benefício econômico com o negócio, se aproveitando dos esforços do corretor, e não somente uma delas. Com efeito, o vendedor receberá o seu dinheiro pela venda e o comprador alcançará o negócio desejado, estando plenamente configurado que o corretor trabalhou para ambas as partes.

Desta forma, tanto pode ser o vendedor como o comprador a pagar a comissão, valendo o que estiver estipulado em contrato. De forma geral, é o vendedor quem sempre contrata os serviços de corretagem, ficando este responsável pelo pagamento da corretagem imobiliária.