Escritório de Advocacia Francisco Egito - Niterói - RJ
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Patrimonio

Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

Incorporação imobiliária

A expressão incorporação deriva do latim "incorporatione", que significa ato ou efeito de incorporar, tomar corpo, reunir ou agrupar. A incorporação é a promoção e realização da construção para venda de unidades a serem erguidas em uma edificação, compostas de imóveis autônomos que, em seu conjunto, formam um condomínio.

O incorporador é a pessoa física ou jurídica que realiza a atividade de incorporar, se obrigando a promover a construção, que de alguma forma se responsabilize pela entrega das obras concluídas, dentro de prazo, preço e condições determinadas.

A atividade de incorporação exige que a construção seja composta por várias unidades autônomas destinadas à alienação antes da conclusão da obra. Pode ou não ser exercida pelo construtor.

O incorporador pode ser o proprietário do terreno, o titular dos direitos aquisitivos sobre o mesmo, em caráter irrevogável, o corretor de imóveis ou o construtor. A incorporação se erige sobre o terreno, que é a peça fundamental da incorporação imobiliária, onde será realizado o empreendimento.

Histórico

Antes da vigência da lei de condomínios e incorporações, em 1964 (Lei 4.591/64), os adquirentes de unidades imobiliárias de um futuro condomínio edilício não tinham a adequada proteção legal, pois o ordenamento jurídico não identificava a atividade de incorporação, não havendo penalidades próprias para a inadequada condução do negócio naquele modelo, nem formalidade própria para a atividade.

Naquela sistemática, todos os problemas de incorporação e construção de condomínios eram resolvidos pelo Código Civil Brasileiro, pois não existia legislação específica que disciplinasse o planejamento, comercialização, contratação da construção, execução e entrega das unidades, ou seja, inexistia disciplina legal específica tratando da incorporação.

Com efeito, a lei de condomínios e incorporações foi promulgada, objetivando:

  • oferecer aos compradores e fornecedores da construção civil maiores garantias de término da construção; 
  • regulamentar as incorporações imobiliárias em condomínio, e criar a figura do INCORPORADOR como responsável legal pela execução da obra, até o seu final;
  • criar normas específicas para a atividade de incorporação, e definir responsabilidades;
  • estabelecer uma garantia de qualidade da obra, estendendo a responsabilidade da construtora além da construção propriamente dita, vinculando o CONSTRUTOR durante os primeiros cinco anos da construção.

Com o advento da legislação de condomínios e incorporações, o segmento da construção civil se estruturou para melhor atender ao mercado imobiliário, dando maior proteção aos adquirentes de unidades em construção, definindo que o incorporador é o principal responsável pela consecução da incorporação.

Personagens fundamentais da incorporação imobiliária

INCORPORADOR -

 empreendedor que planeja, organiza, implementa e articula o negócio imobiliário. É responsável, jurídica e tecnicamente, pelo processo, que parcela o terreno em frações ou em lotes, neles projetando a edificação pretendida, procedendo à comercialização das unidades;

CONSTRUTORA -

 quem realiza a execução física da obra, segundo o planejamento realizado pelo incorporador, contratando mão de obra, adquirindo materiais, máquinas, equipamentos, utilizando-se de tecnologia construtiva, obedecendo normas legais para a realização da construção, dentro do cronograma planejado;

IMOBILIÁRIA -

 possui o conhecimento técnico sobre a comercialização imobiliária, intermediação, financiamento, promoção de vendas e marketing.

A incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz a permuta permitida em lei), formatando o produto a ser desenvolvido.

Outros personagens que exercem papel relevante na incorporação

FINANCIADOR -

 em geral, instituições financeiras que emprestam dinheiro para a realização do empreendimento. Alguns bancos fazem a operação financeira a partir do compromisso de compra e venda das pessoas físicas, reduzindo riscos para os dois lados, e minimizando a necessidade de capital de giro líquido da incorporadora;

PLANEJADORA -

 são consultorias de planejamento imobiliário que dão orientações para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado ao mercado. Possui atribuições de planejar toda a incorporação, desde o estudo prévio de aproveitamento do terreno, até à realização efetiva da incorporação;

ARQUITETOS E ENGENHEIROS

, cujos escritórios serão contratados para projetos, orçamentos, cronogramas e memoriais descritivos do empreendimento;

CONSULTORIAS

especializadas em obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, manejo e supressão vegetal, aprovações em órgãos públicos, aprovações em órgãos de preservação do patrimônio cultural etc.;

EMPRESAS

de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária respaldada pela ABNT NBR 14.653, que determina qual será o valor de mercado do que se pretende construir, e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento;

CORRESPONDENTE BANCÁRIO

, escritório de despachantoria, que aprova o crédito dos adquirentes junto aos agentes financeiros, verificando documentação, procedimentos, trâmites a serem cumpridos para a assinatura do contrato de financiamento, apresentando ao registro de imóveis para a transferência da propriedade, constituição da alienação fiduciária em garantia e liberação dos recursos de financiamento;

AGÊNCIAS

de marketing, publicidade e propaganda.

Para o projeto de marketing, a equipe de planejamento contará com PESQUISA MERCADOLÓGICA, visando a oferecer o produto adequado à demanda, em termos de acabamento, serviços, áreas de lazer, esporte e social, planta, projeto, localização e outros fatores.

Uma incorporadora poderá assumir as tarefas de construção, planejamento e vendas, mas também poderá contratar a construção com terceiros, no entanto, permanecerá com a responsabilidade total.

Legislação aplicável

  • Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 - dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e suas alterações pelas leis 9.514/97 (SFI Sistema de Financiamento Imobiliário e 10.931/2004 – Patrimônio de Afetação).
  • Lei nº 4.778, de 22 de setembro de 1965 - dispõe sobre a obrigatoriedade de serem ouvidas as autoridades florestais na aprovação de plantas e planos de loteamento para venda de terrenos em prestações.
  • Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937 - dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações.
  • Decreto-Lei nº 3.079, de 15 de setembro de 1938 - Regulamenta o Decreto-lei nº 58, de 10/12/1937.
  • Decreto-Lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967 - dispõe sobre o loteamento urbano, responsabilidade do loteador, concessão de uso e espaço aéreo, e dá outras providências.
  • Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011 - Altera a lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. 

A Lei nº 4.591/64 criou várias responsabilidades para o incorporador, sendo a principal, o registro da documentação do empreendimento, composta por vários itens, tais como: título da propriedade do terreno, projeto de construção aprovado, certidões negativas de impostos, cálculo da área das edificações, minuta da convenção de condomínio, discriminação detalhada do acabamento e materiais a serem utilizados na construção. O nome desse dossiê é MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO.

Memorial de Incorporação

A realização do Memorial de Incorporação é a primeira providência a ser tomada pelo incorporador para a comercialização do empreendimento, devendo registrá-lo no Cartório do Registro Geral de Imóveis da região onde se localiza o empreendimento.

Somente após o registro do Memorial de Incorporação, no cartório da circunscrição imobiliária competente, o empreendimento poderá ser comercializado, cujo número deverá constar de toda a publicidade veiculada.

Relação dos documentos que deverão estar anexos, para exame e registro:

  • Título de propriedade do terreno (escritura e seu registro); 
  • Projeto de Arquitetura, em seu jogo de plantas, completo; 
  • Orçamento do custo total da obra a ser executada; 
  • Cronograma de execução da construção, onde se especificam as etapas da obra e o tempo de duração da mesma;
  • Memorial descritivo de acabamento, na forma padrão da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), no qual deverão constar todos os materiais e mão de obra a serem utilizados; 
  • Cálculo das frações ideais de terreno e a relação das unidades a que correspondem cada uma delas; 
  • Minuta da convenção de condomínio, com as normas condominiais do empreendimento, no que se refere a áreas de uso comum, além do Regulamento Interno; 
  • Minuta do contrato de construção, na qual estará definida a forma de construção, entre o incorporador e a construtora e os futuros compradores de unidades;
  • Jogo completo de certidões negativas de todas as pessoas físicas e jurídicas que estão envolvidas na incorporação, além das do terreno, objeto do empreendimento; 
  • Declaração de idoneidade fornecida por alguma entidade financeira;
  • Alguns outros documentos de caráter extraordinário, de acordo com cada caso específico, conforme exigências feitas pelo oficial do Registro de Imóveis, ou até por necessidade do próprio projeto.