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Patrimonio

Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

Responsabilidade jurídica dos corretores de imóveis

Do Diário das Leis

Andersom Bontorim*

No Direito, o termo responsabilidade significa a obrigação de responder pelos próprios atos, ou seja, a responsabilidade pressupõe uma atitude anterior, já realizada, cujas consequências, diretas ou indiretas, devem ser assumidas e replicadas com outra atitude como reação ao efeito dos resultados da primeira.

A responsabilidade jurídica, portanto, revela o dever em que se coloca uma pessoa, em virtude do contrato ou em face de fato (ou omissão) a que deu causa, para satisfazer a prestação convencionada ou arcar com as sanções legais impostas à conduta danosa.

Alguns dos pressupostos dessa responsabilidade são a conduta (que pode ser positiva ou negativa), o nexo causal e o dano. O nexo causal é o vínculo existente entre a conduta do agente e o resultado por ela produzido. Dessa forma, examinar o nexo de causalidade é descobrir quais condutas, positivas ou negativas, deram causa ao resultado previsto em lei.

O art. 927 do Código Civil estabelece que “Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.” Seu parágrafo único versa que “Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.” Há de se ressaltar que o art. Art. 723 estabelece que “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.” Seu parágrafo único completa versando que “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Portanto, o corretor de imóveis que não apresentar aos seus clientes todas as informações referentes aos imóveis e às partes envolvidas numa transação imobiliária, mesmo que esses clientes não as solicitem, poderá ser responsabilizado por quaisquer prejuízos a quaisquer dessas partes oriundos especificamente dessa transação.

Desnecessário seria, ainda que interessante, ressaltar que tanto a ação contrária à lei quanto a omissão da ação que legalmente seja esperada, poderão igualmente provocar prejuízos a outra pessoa e, se assim ocorrer, surge, por conseguinte, o dever de reparação.

Contrato de gaveta, locação de imóvel sem vistoria, venda de imóvel sem verificar certidões, intermediação sem autorização por escrito, entrega das chaves sem contrato de locação assinado, omissão de informar que o imóvel está em rua de feira pública, acordos verbais, são exemplos de absurdos que poderão suscitar futuros pedidos de indenização por danos.

A primeira sugestão é circunstanciar por escrito tudo o que for combinado e todos os acordos que forem convencionados verbalmente. De certo que colher todas as certidões referentes ao imóvel e às partes envolvidas numa transação também são fundamentais para prestar esclarecimentos necessários, tal qual legalmente exigidos.

Para além de apresentar, é essencial que sejam arquivadas cópias de todos os documentos, certidões, acordos por escrito, e-mails, conversas em ferramentas digitais, contratos e autorizações. Uma boa dica para ter por escrito algo que tenha sido combinado verbalmente é enviar um e-mail com o conteúdo desse acordo, informando que serão consideradas as premissas apresentadas nesse texto e pedindo uma resposta de confirmação. Quanto mais criterioso seja o acordo que verbalmente tenha sido estabelecido, tanto mais necessário será ter a confirmação por escrito.

Outra sugestão é sempre atualizar-se quanto às legislações vigentes que afetem direta ou indiretamente a atividade de intermediação no mercado imobiliário, trocando informações com colegas de trabalho, participando de palestras, assistindo vídeos instrucionais pela internet e lendo materiais informativos. Quanto mais informado estiver um corretor de imóveis, tanto mais poderá se precaver de litígios futuros.

Em resumo, busque tantas informações quanto possível, seja do imóvel, seja das partes envolvidas na transação (incluindo seus cônjuges), obtenha todas as certidões que se possa obter, apresente todas essas informações a ambas as partes, nunca omita nenhuma informação, coloque tudo por escrito e guarde cópia de tudo. É mais simples do que parece.

Muitos corretores de imóveis, por entusiasmo pela finalização positiva do negócio, ou mesmo por preguiça, apesar de saber dos riscos, não seguem essas sugestões e, por vezes, acabam sendo surpreendidos com suas citações em processos jurídicos. O tempo supostamente perdido não é nada comparado aos contratempos do processo judicial e muito menos se comparado ao custo das indenizações a que seja condenado.

Pense nisso, prepare-se e faça bons negócios!


* O Autor é graduado em Marketing e Vendas, Jornalista, Corretor de Imóveis, Conciliador e Mediador Judicial Certificado pelo CNJ, Professor do curso PROECCI - Programa de Educação Continuada ao Corretor de Imóveis do CRECISP, Autor do Livro “Educação Emocional Aplicada – método PRACT (www.metodopract.com.br), Sócio fundador da Faz Sentido Desenvolvimento Pessoal e Profissional e atualmente Chefe do Setor de Educação Continuada no CRECISP.
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