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CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO ANTES DO PRAZO PACTUADO. APLICAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA ESTIPULADA EM CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL.

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A cláusula penal é um pacto acessório, inserido em contrato, através do qual se estipulam penas ou multas contra a parte que deixar de cumprir com as obrigações avençadas. Existe como meio de proteção a qualquer dos contratantes que tiver um direito violado pela outra parte. Trata-se de um meio coercitivo para compelir a parte infratora ao cumprimento da obrigação assumida, tendo por finalidade a de estabelecer uma sanção pelo descumprimento de qualquer disposição contratual.

As penalidades são estabelecidas em lei ou nos contratos. Para as relações contratuais, vale o princípio da autonomia da vontade das partes, que prestigia a autodeterminação dos contratantes, manifestando-se pela liberdade de estipularem as cláusulas e condições que melhor lhes aprouverem – naturalmente, dentro das limitações legais aplicáveis. A despeito disso, a intervenção estatal pode ser requisitada, quando a cláusula penal for manifestamente ilegal, desproporcional, desarrazoada ou iníqua.

O tema é demasiado extenso, não sendo o propósito deste texto discorrer a respeito da cláusula penal em toda a sua acepção. Deste modo, falaremos apenas da multa rescisória, aplicável quando uma das partes descumpre o prazo contratual, rescindindo a relação ex locato antes do prazo ajustado. A multa tem por finalidade a indenização dos prejuízos que a parte inocente suportará com o descumprimento obrigacional.

Vejamos a redação legal, constante da Lei 8.245/91, com as alterações trazidas pela Lei 12.112/09, que trata da matéria:

Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Prosseguindo na esfera jurídica, a Lei do inquilinato é específica para as locações de imóveis urbanos, sendo aplicado o Código Civil em caráter de subsidiaridade, em razão do princípio da especialidade.

Consultando o Código Civil Brasileiro, o raciocínio faz coro com a lei do inquilinato, conforme a seguir transcrevemos:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Verificamos que na maior parte das vezes a rescisão antecipada se dá por motivação do locatário, que entrega o imóvel antes do término da locação, sujeitando-se ao pagamento da multa rescisória pactuada em contrato. Na ótica do locador, a infração do locatário lhe acarretará a perda da receita mensal de aluguel esperada. Neste sentido, o locador terá seu imóvel desocupado, amargando as consequências da perda do aluguel mensal, o pagamento do condomínio e do IPTU, até que uma nova locação seja celebrada.

Na prática do mercado, a multa gravita entre 3 (três) a 5 (cinco) vezes o valor do aluguel, sendo cobrada proporcionalmente ao descumprimento do contrato. Trata-se de um raciocínio intuitivo e justo, pois se o locatário cumpriu metade do contrato de locação, ele deve pagar pela outra metade que descumpriu – eis a bilateralidade do contrato.

Muitos locatários se insurgem contra o pagamento da multa rescisória, alegando que valores acima de três meses são enriquecimento sem causa, razão pela qual ingressarão em juízo para anular a multa, o que em meu entendimento não procede.

Sob a ótica do locador, quando se loca um imóvel, cria-se a expectativa do recebimento mensal de determinada importância, como contrapartida econômica a cessão do uso e gozo da propriedade. Trata-se do aluguel mensal, que se traduz como um benefício econômico, um ativo, com potencialidades de geração de valor no decurso de tempo.

Neste sentido, se um contrato de locação é firmado por trinta meses, é plenamente razoável que o locador tenha o direito à percepção do aluguel durante esse decurso de tempo, criando-se justa expectativa de natureza econômico-financeira, o que estimula as locações urbanas. Sem uma segurança mínima nas locações, não haveria investimento na compra de imóveis, causando enorme impacto negativo no mercado imobiliário, repercutindo na queda na construção civil.

Desta forma, quando se loca existe uma segurança de que o contrato será respeitado, com o recebimento do aluguel mensal, razão pela qual uma penalidade é plenamente cabível. A discussão reside no valor da cláusula penal, quando alegam que determinado valor é nulo.

Consideremos uma multa de 5 (cinco) vezes o valor do aluguel, estabelecida em um contrato de 30 meses, tendo sido cumprido pela metade, restando 15 meses de locação descumpridos. A cláusula penal seria de 2,5 alugueres, o que não pagaria sequer as despesas de dois meses de desocupação, pois a multa normalmente é calculada apenas sobre o aluguel e o imóvel vazio gera ao proprietário, além da perda do aluguel, o ônus de pagar o condomínio e o IPTU.

Então, não é razoável acreditar que uma multa que mal mantém as despesas de um imóvel desocupado por dois meses, seria um enriquecimento sem causa, quando o prazo médio de locação de um imóvel gravita entre um e quatro meses. Com efeito, a multa poderia mal cobrir as despesas durante o período de desocupação, razão pela qual ela não será mitigada pelo judiciário, ao se confrontar com o caso concreto.

Com efeito, a atitude do legislador em evitar impor limites para multas é a mais correta, pois, por um lado permite que as partes tenham a liberdade de convencionar as penalidades e, por outro, permite que qualquer multa possa vir a ser questionada judicialmente sob a luz da proporcionalidade das obrigações, o que serve perfeitamente ao princípio judicialista que o atual Código Civil adotou.

Quem pagou a multa com cálculo errado poderá ingressar em juízo pleiteando a devolução em dobro, por repetição de indébito. Tal ação pode ser intentada nos próprios juizados e independe da presença de advogado, dependendo do valor da causa.