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Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NÃO SE APLICA NAS RELAÇÕES DE LOCAÇÃO

 

Trata-se de uma questão que ainda gera debates no meio jurídico, embora encontremos várias decisões judiciais pacificando o tema. Vamos apresentar nossa opinião sobre o assunto, não sem antes fazermos breve apresentação acerca da natureza do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) e da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), para compreendermos o raciocínio jurídico que entende pela inaplicabilidade do CDC nas relações de locação. 

 

Código de Defesa do Consumidor

O Código de Defesa do Consumidor foi concebido como instrumento de proteção do consumidor diante do presumido desequilíbrio nas relações de consumo. Busca compensar a fragilidade técnica, econômica e jurídica do consumidor diante daquele que detém o conhecimento técnico sobre o produto ou serviço.

É um conjunto de normas e princípios, com embasamento constitucional, que visam a proteção aos direitos do consumidor, buscando disciplinar as relações e as responsabilidades existentes deste com os fornecedores de produtos ou serviços.

Seu objetivo é o de proteger os desiguais na relação de consumo, compensando a fragilidade de uma parte, o consumidor, diante da empresa. Suas normas são imperativas, constituindo-se em princípios de ordem pública, não passíveis de serem afastadas pelos contratantes. Tem por escopo a proteção ao consumidor, objetivando erradicar o desequilíbrio nas relações de consumo, na tentativa de alcançar uma realidade social mais justa, tendo como principal alicerce o princípio constitucional da dignidade da pessoa humana.

Seu caráter de norma de ordem pública torna sua aplicação obrigatória e derroga a liberdade contratual, para ajustá-la aos princípios da lei. Deste modo, ainda que existam cláusulas em contrato, elas serão anuladas se forem de encontro aos ditames da lei, cujo propósito é o de proteger a parte mais frágil em contrato. Protege a vulnerabilidade dos consumidores e reequilibra os contratos. Isto ocorre quando presente a hipossuficiência do consumidor no plano jurídico, econômico ou técnico, permitindo ao juiz a inversão do ônus da prova, facilitando a defesa do consumidor em juízo.

Com efeito, para que haja a aplicação do CDC, é necessária a configuração da relação de consumo, com a existência de: consumidor, fornecedor, serviço ou produto. A definição foi estabelecida no próprio CDC:

· Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. (art. 2º)

· Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. (art. 3º)

· Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. (art. 3º, § 1º)

· Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista. (art. 3º, § 2º).

 

Lei do Inquilinato

O contrato de locação é um dos mais importantes dentro do direito civil, sempre merecendo atenção especial dos legisladores, desde a época de Roma. Trata-se de um contrato com enorme alcance social, pois regula a moradia, com proteção ao núcleo familiar.

Várias famílias investem o produto do seu trabalho em imóveis, como fonte complementar de renda, o que fomenta o mercado da construção civil.

Pelas razões acima, a lei de locações foi promulgada para equilibrar as relações de locação, contribuindo para assegurar o tradicional investimento em imóveis, reduzindo ainda o déficit habitacional. O espírito da lei foi o de colocar em igualdade as partes contratantes, com tratamento paritário para locador e locatário, com equilíbrio entre direitos e deveres.

De forma bem resumida, podemos dizer que na relação de locação,

· Locador, que é aquele que dá o imóvel em aluguel, ou seja, aquele que cede a outro o uso e gozo do bem, por tempo determinado e mediante contraprestação em dinheiro;

· Locatário, que é aquele que usa e goza do referido bem, pagando ao locador a referida retribuição.

Verificamos que os contratos são celebrados de famílias para famílias, de particulares para particulares. Mesmo nas relações comerciais, grande parte das empresas é de pequeno porte, não havendo desequilíbrio contratual neste tipo de contrato, considerando que o regramento das locações vem disciplinado na lei do inquilinato, restando aos contratantes relativa liberdade contratual.

O contrato de locação imobiliária apresenta três elementos fundamentais: o objeto, o preço e o consentimento.

· Objeto, que é o imóvel que está sendo dado em locação;

· Preço, que na locação é o aluguel mensal, como o valor da prestação pecuniária a ser paga, consistindo em elemento essencial à configuração da relação de locação, pois sem ele, teríamos um mero comodato;

· Consentimento, quando há um consenso entre os interessados, que pode ser expresso ou tácito, recomendando-se a sua instrumentalização por meio de contrato.

Neste sentido, a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, trouxe o arcabouço normativo para disciplinar as locações de imóveis urbanos, conforme dispõe o seu artigo 1º, bem como os procedimentos concernentes a elas. De abrangência os bens móveis, os bens de propriedade da União, os espaços publicitários, as vagas de garagem e os imóveis rurais.

Com efeito, os imóveis urbanos serão regulados pela Lei do inquilinato, que é lei específica para tratar do tema, ficando as demais relações de locação reguladas pelo Código Civil.

A Lei do inquilinato objetiva o equilíbrio contratual, regulando os deveres do locador e do locatário, respectivamente. Existe uma íntima relação existente entre os direitos de um e os deveres do outro, pois os deveres do locador constituem direitos do locatário e, inversamente, as obrigações ou deveres do locatário, são os direitos do locador.

De forma sucinta, são deveres do locador:

· Entregar a coisa alugada em estado a servir ao uso a que se destina;

· Garantir o uso pacífico do imóvel locado;

· Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

· Pagar as taxas de administração imobiliária se houver;

· Arcar com os impostos e ainda o prêmio de seguro contra fogo, salvo disposição expressa em contrário;

· Custear as despesas extraordinárias de condomínio;

· Fornecer recibo discriminado das importâncias pagas;

· Não reaver o imóvel locado antes do prazo avençado.

O locador pode exigir do locatário garantias, como caução, fiança ou seguro de fiança locatícia.

O locatário, por sua vez, tem os seguintes deveres:

· Pagamento dos alugueres e demais encargos da locação, nos prazos ajustados, sob pena do pagamento de multa e demais acréscimos legais e contratuais;

· Utilizar o imóvel ao fim a que se destina, conservando-o como seu próprio, restituindo a coisa no estado em que tiver recebido, salvo os danos decorrentes do uso normal;

· Deve reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações;

· Entregar ao locador, de imediato, os documentos de cobrança de tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigências das autoridades, que se refiram ao imóvel;

· Exigir do locador a descrição minuciosa do estado do imóvel;

· Pagar os impostos, despesas ordinárias de condomínio e seguro complementar, juntamente com o aluguel, quando contratualmente estipulado;

· Direito de preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros;

A lei do Inquilinato ainda trata de diversos temas, como a locação residencial, locação não residencial, locação para temporada, causas de extinção da locação, falta de pagamento de aluguel e demais encargos. Traz os procedimentos processuais das ações de despejo, renovatória, revisional de aluguel, ação de consignação de pagamento de aluguel, dentre outras questões.

 

Código de Defesa do Consumidor e Lei do Inquilinato

Temos como princípio de Direito que a lei especial se aplica na matéria que ela regula, ficando a lei geral com aplicação subsidiária, no que forem compatíveis. Procura-se estabelecer a convivência harmônica entre as normas gerais e especiais que versem sobre o mesmo assunto. Tal regra consiste no princípio da conciliação ou das esferas autônomas, conforme previsto na Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

Deste modo, a Lei do Inquilinato é a lei de natureza especial, que versa sobre as locações de imóveis urbanos, havendo aplicação das normas gerais de locação do Código Civil, em caráter subsidiário. Neste ponto, não restam dúvidas.

Contudo, a questão que ainda encontra contenda no meio jurídico é sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O ponto de convergência de ambas as leis é o de que vieram a lume para corrigir distorções de relações negociais, protegendo as partes vulneráveis na relação contratual.

No entanto, ao analisarmos a especificidade das leis, veremos que o Código de Defesa do Consumidor traz normas gerais, enquanto a Lei de Locações é especial, razão pela qual esta deve prevalecer.

Prosseguindo, a Lei de Locação e o Código do Consumidor possuem algumas normas incompatíveis entre si e, nestes casos, apenas uma delas poderia ter incidência sobre a locação, conforme já colocamos, com base na Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

A relação de consumo é definida pelo Código de Defesa do Consumidor, que traz no artigo 3º o conceito de consumidor e de fornecedor. Da leitura do referido artigo, podemos concluir que o locador não se enquadra no conceito de fornecedor e, portanto, não haveria uma relação de consumo na locação. Com efeito, o locador não realiza quaisquer das atividades descritas no referido dispositivo e que poderiam caracterizá-lo como fornecedor.

Deste modo, não há relação de consumo na locação, que é celebrada entre contratantes em posição de equilíbrio, com eventuais distorções corrigidas pela aplicação da própria Lei do Inquilinato, que regula o tema, razão pela qual não há que se equiparar locador e locatário ao fornecedor e consumidor.

Para aplicação do CDC, seria necessário, além da configuração da relação de consumo, a verificação da hipossuficiência do consumidor, o que não é encontrada nos contratos de locação. Em geral, na locação existe um equilíbrio contratual, onde as partes podem livremente discutir e dispor os termos que pretendem pactuar, mais ou menos afetada pela relação de oferta e demanda do mercado.

Na realidade do mercado, não há uma “inferioridade técnica” notável, por parte do locatário, que enseje a intervenção da legislação consumerista. Nem mesmo quando há a intermediação de uma imobiliária, por exemplo, fica evidenciada essa hipossuficiência, não havendo desequilíbrios relevantes nas esferas jurídicas, econômica, técnica e informacional.

A par dessa discussão, encontramos disposição expressa da Lei nº. 8.245/91, que em seu artigo 79, determina a aplicação supletiva do Código Civil e do Código de Processo Civil nos casos omissos. A lei do inquilinato é temporalmente posterior e não faz nenhuma menção à aplicação do CDC nas relações de locação.

Os Tribunais também seguem o raciocínio da inaplicabilidade do CDC às relações locatícias, considerando que não existe relação de consumo entre locador e locatário, pois não podem ser comparados a consumidor e fornecedor.

“LOCAÇÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - MULTA - A Lei de Locação não se confunde com o Código de Defesa do Consumidor. Em sendo assim, a multa pode ser diferente.(STJ - 6ª T.; Rec. Esp. nº 131.851-SP; Rel. Min. Luiz Vicente Cernicchiaro; j.23.09.1997; v.u.).

ACÓRDÃO. LOCAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. LIVRE DISPOSIÇÃO DAS PARTES.
A Turma deu parcial provimento ao recurso, entendendo que o Código de Defesa do Consumidor não alcança as relações locatícias por não guardar a locação, em si, uma afinidade com a atividade típica de consumo ou de prestação de serviços. Destarte, as partes podem convencionar livremente a imposição de penalidade contratual pelo descumprimento de quaisquer obrigações pactuadas; não havendo, assim, que se falar em ilegalidade na cobrança da multa moratória de 20%, estipulada no contrato. REsp 208.362-MG, Rel. Min. Vicente Leal, julgado em 20/3/2001.

Encontramos os debates no campo doutrinário, mas a polêmica já foi superada pelo Superior Tribunal de Justiça, que firmou jurisprudência no sentido de negar a aplicação das normas do CDC aos contratos de locação. Vejamos a seguir:

CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL - LEI DE USURA E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE.

1 - Outrossim, é entendimento pacífico no âmbito desta Corte Superior de Uniformização Infraconstitucional a não aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078⁄90, com a redação dada pelo art. 52,d a Lei nº 9.298⁄96) nos pactos locatícios, especialmente no que se refere à multa pelo atraso no pagamento do aluguel, já que firmados de forma diversa (livre convenção) e nos termos da legislação pertinente (Lei nº 8.245⁄91). 

2 - Precedentes (REspnºs 262.620⁄RS, 266.625⁄GO e 399.938⁄MS).

3 - Recurso conhecido, porém, desprovido.

(STJ – 5ª Turma – Resp 324.015 – Relator Min. Jorge Scartezzini – Decisão Unânime – julgado em 03 de Outubro de 2002).

Em nossa busca pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, encontramos o mesmo entendimento, conforme decisões a seguir:

 0026863-33.2014.8.19.0087 - APELAÇÃO

Des(a). SÉRGIO SEABRA VARELLA - Julgamento: 21/09/2016 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR

Apelação Cível. Contrato de locação de imóvel residencial. Demanda que não se resolve à luz do Código de Defesa do Consumidor. Aplicação do art. 6º-A, §2º, II, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça. Competência absoluta das Câmaras Cíveis Especializadas. Matéria dos autos que versa sobre relação jurídica decorrente de contrato de locação, que é regido pelas normas gerais de Direito Civil, bem como pelo regramento especial da lei de locações (lei nº 8.245/91). Relação entre os locatários a administradora de imóveis e a locadora que não é regida pelo CDC, uma vez que a administradora atua como mandatária dos proprietários. Matéria de competência de uma das Câmaras Cíveis não especializadas. Precedentes deste Tribunal de Justiça. Incompetência desta Câmara especializada para apreciar o recurso. DECLINA-SE DA COMPETÊNCIA PARA CÂMARA CÍVEL NÃO ESPECIALIZADA.

0005464-35.2012.8.19.0210 -  APELAÇÃO

es(a). MARÍLIA DE CASTRO NEVES VIEIRA - Julgamento: 23/07/2014 - VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL

LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. MULTA CONTRATUAL. Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança. Entrega incidente das chaves. Perda de objeto do despejo. Condenação do réu no pagamento dos aluguéis e encargos locatícios com os consectários da mora e multa contratual. Multa pactuada contratualmente. Incidência na hipótese uma vez que estabelecida para a ocorrência de qualquer infração contratual como soe ser o inadimplemento da contraprestação locativa. Inaplicabilidade do CDC por não se cuidar de relação de consumo. Locação regrada por diploma específico, a Lei 8.245/91. Recurso manifestamente improcedente, negativa de seguimento. CPC, art. 557 caput.

 

Conclusão

A relação locatícia não pode ser considerada como relação de consumo, pois é totalmente regida pela Lei Federal n° 8.245/1991, conhecida como Lei do inquilinato, que é uma lei especial e prevalece sobre a lei geral, como o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, segundo normas de hermenêutica jurídica e princípios de Direito.

Não se configura a relação de consumo prevista no artigo 3º do CDC, não se equiparando locador a fornecedor e nem locatário a consumidor. Não se verifica a hipossuficiência jurídica, econômica, técnica e informacional do locatário.

A lei do Inquilinato, em seu artigo 79, menciona a aplicação suplementar do Código Civil e do Código de Processo Civil, não fazendo nenhuma menção ao CDC. Tal entendimento prevalece na doutrina e jurisprudência.

O Código de Defesa do Consumidor, contudo, é plenamente aplicável na relação de prestação de serviços existente entre o proprietário do imóvel e a administradora do imóvel, configurando-se nesse caso, de forma inequívoca, relação de consumo.