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Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

 

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

 

Trata-se de uma das ações específicas previstas na Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/91, que tem por objetivo a proteção do equilíbrio contratual na relação de locação, pela qual qualquer dos contratantes poderá pleitear em juízo uma reavaliação do valor do aluguel, uma vez presentes os requisitos estabelecidos na lei.

A lei de locações muniu qualquer dos contratantes, locador ou locatário, de um instrumento para a busca do reequilíbrio contratual, vez que o valor do aluguel tenha se distanciado do preço praticado no mercado imobiliário atual.

Tal distorção pode ocorrer no curso de uma relação de locação, e várias podem ser suas causas. O aluguel inicialmente contratado pode ter sofrido reajustes por índices econômico-financeiros que não refletiram adequadamente as alterações de valor no mercado imobiliário, já que os índices normalmente utilizados medem a inflação de um modo geral, buscando restaurar o poder de compra da moeda diante dos processos inflacionários, não sendo específicos para ajustar defasagem de preços praticados no mercado imobiliário, que possuem outros fatores de alteração.

Neste sentido, outras causas podem ser apontadas, a saber: aumento ou redução na oferta de imóveis, valorização ou desvalorização da localidade, expansão ou retração de mercados, enfim são diversos os motivos ocasionadores de disparidades no preço do aluguel vigente no contrato, pondo-o distante daquele praticado no mercado imobiliário.

Deste modo, a ação tem por objetivo pedir em juízo uma revisão no valor do aluguel, podendo ser intentada por qualquer das partes, quer por iniciativa do locador, como do locatário.

No cenário atual, verificamos que os contratos antigos estão com o aluguel em patamar bem superior ao dos imóveis disponíveis para locação. A queda no preço dos imóveis já era esperada, tanto para locação como para venda, em razão da necessidade de ajuste de valores após o “boom” pelo qual passou o mercado imobiliário, mas outros motivos contribuíram para promover essa queda mais acentuada no preço dos aluguéis:

• Novo cenário no mercado imobiliário, com a crise econômica;

• Queda na demanda de imóveis para compra, em razão do arrefecimento da economia e desemprego. Com uma procura baixa, os imóveis novos adquiridos para investimento, que seriam destinados à venda, passaram para locação, o que aumenta a oferta e reduz o preço de equilíbrio;

• Altas taxas de juros inibindo o empreendedorismo no País, o que reflete baixa procura por imóveis comerciais;

• Queda da margem de lucro da atividade empresarial, em razão do cenário de crise econômica, tornando desinteressante a abertura de novas empresas;

• Dificuldade de crédito e de operação empresarial, em razão da inadimplência;

• Contratos cujo valor do locativo refletia o preço de outra época, agora, geram onerosidade excessiva para um dos contratantes;

Pelas razões acima se faz necessário o restabelecimento do equilíbrio econômico financeiro dos contratos. Neste contexto, a ação revisional de aluguel tem sido bastante utilizada quando fracassada qualquer tentativa amigável de acordo entre os contratantes.

A lei de locações, nos seus artigos 68 a 70, trata da Ação Revisional de Aluguel, que solicita a presença de alguns requisitos para sua propositura, a saber:

Requisitos:

i) a existência de desproporção entre os preços do mercado e o valor pago pelo aluguel mensal;

ii) contrato de locação firmado entre as partes, que tenha pelo menos 3 (três) anos de vigência, conforme se verifica no artigo 19 da referida lei;

Tem a citada ação o objetivo de promover a revisão do preço da locação, diante da desproporção existente entre o aluguel pago e o valor que refletiria com justiça uma nova realidade de mercado.

Com o ajuizamento da Ação Revisional, o juiz designa uma audiência de conciliação, com a finalidade de tentar obter uma solução para a questão, de maneira mais eficiente, sem a demora do processo, por meio de um acordo em audiência. Se acaso as partes não conseguirem um consenso sobre o valor do aluguel, o juiz poderá fixar um aluguel provisório, na forma prevista no artigo 68 da Lei do Inquilinato, até que haja uma decisão solucionando o caso. Segundo o texto legal:

“Em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;”

Para que haja o livre convencimento do juiz, além das provas e dos argumentos apresentados pelas partes, o magistrado deverá utilizar a perícia judicial, cuja função será a de elaborar um laudo de avaliação, com base em valores de locação praticados no mercado, não só pelo método comparativo direto de dados de mercado, como por critérios matemáticos e quantitativos de engenharia e tratamento de amostras.

Com efeito, a Ação Revisional de Aluguel é pertinente ao contexto em que estamos atravessando, com crise econômica, excesso de oferta de imóveis, desemprego, redução da margem de lucro da atividade comercial e alto custo do capital, fatores que inibem a atividade empresarial, reduzindo o valor da locação comercial.

A ação é uma excelente ferramenta legal para que o empresário possa buscar o reequilíbrio financeiro do contrato de locação, possibilitando uma redução das despesas de sua operação, promovendo a manutenção da sua atividade empresarial em momento de dificuldades econômicas.