Escritório de Advocacia Francisco Egito - Niterói - RJ
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Patrimonio

Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

LOCAÇÃO PARA INSTITUIÇÕES RELIGIOSAS – PROTEÇÃO LEGAL

Prazo da locação

O prazo do contrato de locação é o intervalo de duração do contrato, durante o qual o locador cederá ao locatário o uso e gozo de bem imóvel, mediante o pagamento mensal de um aluguel.

De forma geral, qualquer pode ser a prazo para o contrato, sendo normalmente utilizado o de 30 (trinta) meses, para que o locador tenha o benefício legal da denúncia vazia.

 

Denúncia vazia x denúncia cheia

Denunciar um contrato é “dar por findo” o mesmo, ou seja, é uma comunicação que uma das partes contratantes faz à outra no sentido de terminar o vínculo contratual existente.           

A denúncia vazia é a notificação realizada pelo locador, sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Ela se aplica nas locações contratadas por escrito e cujo prazo inicial seja igual ou superior a 30 meses.

Pode ser intentada a qualquer tempo, se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato. A denúncia vazia tem fundamento na Lei do Inquilinato, no art. 46, § 2º, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), conforme abaixo:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”

A denúncia cheia, por sua vez, exige fundamento que a justifique, consoante as hipóteses do artigo 9ª da Lei do Inquilinato. Na inteligência da lei o locador só poderá retomar o imóvel se houver mútuo acordo para rescisão, infração contratual, falta de pagamento de aluguel e demais encargos, para reparos urgentes solicitados pelo Poder Público, ou para pedidos de demolição, edificação licenciada ou reforma que venham a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil do imóvel.

Com efeito, por ser denúncia cheia, dispensa a notificação prévia.

 

Locações com proteção legal

De um modo geral, uma vez terminado o contrato de locação, é facultado ao locador a retomada do imóvel, sem que para tanto haja a necessidade de qualquer justificativa, com base na já exposta denúncia vazia. Por esse motivo, ao locatário descabe qualquer direito de indenização pela desocupação do imóvel ou retenção do mesmo. 

No entanto a lei 8.245/91, ao tratar das locações de imóveis urbanos, reduzindo desequilíbrios e com foco no aspecto social, previu em seu artigo 53 algumas exceções a esse amplo direito do locador.

Neste sentido, a legislação trouxe em seu bojo proteção a determinadas entidades, como as hospitalares, asilos, escolas e igrejas, limitando o direito de retomada do locador.

Cumpre ressaltar no texto originário da citada lei que as igrejas não possuíam esta proteção, somente passando a tê-lo com o advento da lei 9.256 de 1996, que alterou o seu artigo 53 do texto original, incluindo-as nas locações com forte proteção legal.

Assim sendo, juntamente com as escolas de ensino autorizadas e fiscalizadas pelo Poder Público, os hospitais, as unidades sanitárias, os asilos, os estabelecimentos de saúde, ingressam no rol dos protegidos as igrejas, que passam a ter a garantia de permanência duradoura no imóvel, seja qual for o prazo do contrato de locação. 

Com efeito, pela redação legal, mesmo vencido este prazo, há prorrogação automática do vínculo indeterminadamente, somente podendo o locador proprietário retomar seu imóvel em duas situações:

  • No caso de infração contratual, como cessão ou sublocação inconsentida do imóvel, alteração do projeto arquitetônico, desvio da finalidade ou falta de pagamento de aluguel e demais acessórios da locação;  
  • Se o proprietário, ou o promissário comprador, caso adquira o imóvel, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. 

Salvo as hipóteses acima, nenhuma outra é contemplada pela lei no sentido de autorizar o locador retomar seu imóvel, havendo assim evidente restrição ao direito de propriedade.

Naturalmente, para gozarem da proteção prevista em lei, as instituições religiosas precisarão ter existência no ordenamento jurídico. Então deverão ser regularmente constituídas, para adquirirem personalidade jurídica, e figurarem como sujeito de direitos e titulares de obrigações no âmbito do Direito Civil.

A sua existência começa com o respectivo registro de seus atos constitutivos junto ao Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas (RCPJ). Para gozarem da proteção legal deverão ainda possuir o respectivo alvará de funcionamento da Prefeitura Municipal.

Preenchidos os requisitos de existência e funcionamento, as instituições religiosas passarão a gozar dos benefícios previstos no art. 53 da Lei do Inquilinato, conforme abaixo:


"Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996);

I - nas hipóteses do art. 9º; 

II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil."

Tão logo esteja firmado o contrato de locação, atendidos os requisitos legais de existência da instituição religiosa, veremos surgir um forte liame protecionista da locação, passando o proprietário a ter verdadeira limitação em seus direitos disponibilidade sobre seu próprio imóvel, operando-se uma grande restrição em seu direito dominial.