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Patrimonio

Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

Cota condominial: obrigação do devedor em pagar, direito do condomínio em cobrar. Direito do devedor em pagar para se exonerar da dívida, nos casos de recusa do condomínio credor.

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O alto índice de inadimplência condominial é um grande inimigo dos condomínios, mas com o advento do novo Código de Processo Civil em 2015, o trâmite para exigir o pagamento da dívida em juízo foi simplificado.

Uma das principais obrigações do condômino é a de pagar as cotas condominiais, segundo o disposto no artigo 1.336, I do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

O novo CPC elencou as taxas e despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais, consoante o artigo 784, inciso X, uma vez presentes os requisitos legais de certeza, liquidez e exigibilidade. Na execução de título executivo extrajudicial, o devedor é citado já para efetuar o pagamento da dívida, dentro do prazo de três dias, sob pena de constrição patrimonial, ou seja, penhora da unidade.

Assim, a unidade autônoma responde pela integralidade dos débitos existentes, podendo ser leiloada para pagamento da dívida de condomínio, mesmo sendo o único bem do devedor. Esta nova possibilidade traz uma grande esperança para o condomínio para recuperar créditos devidos por condôminos inadimplentes, possibilitando o recebimento seguro e rápido do valor devido, de forma preferencial e atualizada.

A despeito da obrigação do condômino em pagar a cota condominial e dos mecanismos utilizados pelo condomínio credor em receber seus créditos, pouco se fala da situação contrária, quando é o condomínio que se nega a receber o valor devido.

Nos deparamos com situações em que o relacionamento entre o síndico e o condômino inadimplente está desgastado, o que prejudica na possibilidade de composição amigável da dívida.  Também existem os casos em que não há concordância do valor a receber, ou mesmo de forma intencional o condomínio quer a remoção forçada do devedor, utilizando muitas vezes de assédio moral contra o inadimplente.

O fato é que, tanto o condomínio tem o direito a receber o crédito devido, quanto o condômino também tem o direito a pagar o valor devido. Deixar de pagar significa entrar em mora, acarretando acréscimos legais sobre o valor devido, consoante redação do art. 389 do Código Civil: “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. ”

A outra consequência do inadimplemento é a inscrição do nome nas listas do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), do Serasa e até mesmo o protesto da cota condominial. Todas ensejam repercussões desfavoráveis ao devedor, prejudicando a sua idoneidade no mercado.

A solução do devedor para os casos de recusa no recebimento, por qualquer que seja o motivo, é a de consignar o pagamento. A consignação serve para liberar o devedor de sua obrigação, ainda que de modo indireto e está prevista no Código de Processo Civil de 2015, em seu art. 539: “Nos casos previstos em lei, poderá o devedor ou terceiro requerer, com efeito de pagamento, a consignação da quantia ou da coisa devida”.  

A consignação deve ser requerida no local do pagamento, cessando para o devedor, com o depósito, os juros e riscos, a menos que a ação seja julgada improcedente. O artigo 335 do Código Civil de 2002 prevê que a consignação é possível, dentre outras hipóteses, quando o credor não puder ou não tomar a iniciativa de receber.

No caso de cotas condominiais, pode ser escolhido o depósito em estabelecimento bancário oficial, certificando-se o credor por carta com aviso de recepção, assinado o prazo de 10 (dez) dias para manifestação da recusa (art. 890, § 1º, CPC ou art. 539, § 1º, NCPC). Decorrido o prazo, no silêncio, o devedor estará liberado da obrigação. No entanto, se o credor manifestar recusa por escrito, cabe ao devedor propor a ação de consignação, em 30 (trinta) dias, conforme o § 3º do art. 539, instruindo a inicial com prova do depósito e da recusa.

O devedor é titular de direitos, não somente o direito de apenas pagar nos limites do devido e não antes do vencimento. O devedor é juridicamente interessado na própria exoneração, porque a permanência do débito é uma situação constrangedora e potencialmente danosa, razão pela qual o direito não poderia deixar de proteger esse interesse do devedor na própria liberação.

Desta forma, se o condomínio trouxer alguma dificuldade para o condômino, no ato da quitação das parcelas devidas, a consignação deverá ser realizada, extrajudicial ou judicialmente, garantindo ao devedor o direito de regularizar a sua situação junto ao condomínio.

Poderá o condômino se socorrer da consignação em pagamento para exigir do condomínio o recebimento do valor e a confirmação da quitação provisória. O fato é que, da mesma forma que todos devem contribuir com as despesas gerais ordinárias e extraordinárias para manutenção da infraestrutura condominial, o condomínio não pode se negar a receber o valor de quem quer efetuar a quitação, sob pena de responder civilmente em juízo por danos morais e materiais por tal conduta desarrazoad