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Patrimonio

Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

É possível sorteio em caráter definitivo de vagas de garagem?

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Antes de adentrarmos no tema, é importante avaliarmos se as vagas de garagens são privativas ou coletivas.

As vagas privativas possuem têm matrícula própria e não são áreas comuns, se consubstanciando em área privativa do proprietário, vinculada à sua unidade particular.

As vagas coletivas são áreas comuns, demarcadas ou não, cujos condôminos possuem direito e em regra as que geram mais discussões e problemas. Sendo áreas comuns, cada condômino é detentor de uma fração ideal das mesmas.

Nos condomínios em que as vagas de garagem são indeterminadas, é costume serem realizados sorteios periódicos, anuais ou bienais, a fim de que alguns condôminos tenham a possibilidade de substituir vagas menos favorecidas.

Não há a possibilidade de evitar os sorteios, pretendendo torna-los definitivos, quando a convenção e o título de propriedade preveem que as vagas são indeterminadas, sujeitas a sorteio.

Nesses casos, não bastaria uma decisão por maioria dos presentes, sendo necessário nesse caso a modificação da convenção do condomínio por unanimidade dos condôminos.

A questão envolve direito de propriedade dos demais condôminos sobre área comum do condomínio, razão pela qual é necessário o critério da unanimidade, eis que cada condômino é titular de uma quota parte.

“Condomínio – Anulação de Assembleia – Vaga de garagem – Distribuição por sorteio – Inadmissibilidade – Afetação do direito de propriedade, em oposição à especificação condominial, a induzir necessidade de unanimidade dos votos e escritura pública – Precedente da Corte – Nulidade bem decretada – Recurso a que se nega provimento.” (TJSP – Ap. Cível n°. 0347716-38.2009.8.26.0000 – 6a Câmara de Direito Privado).

 “Condomínio. Vagas de garagem indeterminadas. Distribuição realizada por sorteio e que passou a ser perpetuada por deliberação tomada pela maioria dos condôminos. Impossibilidade. Obstáculo ao exercício do direito de propriedade dos demais condôminos sobre área comum do condomínio. Necessidade de votação unânime ou expressa disposição na convenção condominial. Sentença confirmada. Apelo desprovido.” (TJSP – Ap. Cível n. 0119903-11.2009.8.26.0003 – 6ª Câmara de Direito Privado).

Segundo Daphnis Citti de Lauro: “É preciso ficar bem claro que nas hipóteses em que as vagas sejam indeterminadas, o espaço da garagem constitui-se área comum. Daí a razão dos julgados acima, pois qualquer alteração de uso de área comum reclama a unanimidade dos condôminos.”

Prosseguindo, o escritor continua: ‘É diferente da criação de mais vagas, o que importa na alteração da convenção condominial, que descreve o número de vagas existentes. Nesse caso, basta a convocação de uma assembleia geral específica, na qual o quórum exigido é o de 2/3.”