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Honorários de corretagem e a possibilidade de transmitir a obrigação ao comprador

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A comissão de corretagem faz parte de boa parte dos negócios de compra e venda dos imóveis que são intermediados por um corretor, ou imobiliária, mas quem deve pagar a taxa de corretagem?

A jurisprudência predominante do STJ entende que, desde que, a informação seja clara e transparente ao consumidor no contrato a cobrança poderá ser repassada a ele, porém cabe salientar a necessidade de que haja a devida informação sobre essa possibilidade.

Vamos analisar a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que trata sobre o tema:

“Recurso Especial Repetitivo. Direito Civil e do Consumidor. Promessa de compra e venda de imóvel. Programa ‘Minha Casa, Minha Vida’. Comissão de corretagem. Transferência da obrigação ao consumidor. Possibilidade. Dever de informação. Observância. Necessidade. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa ‘Minha Casa, Minha Vida’, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso Especial provido. (REsp 1601149/RS, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. p/ Acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018)”

No julgado em questão, o pedido do promitente comprador para que o valor correspondente a taxa de corretagem fosse lhe devolvido, e na análise do caso concreto, se entendeu que devido ao fato de haver a previsão expressa contratual sobre a cobrança de tal taxa, e que a mesma seria paga pelo proponente ao corretor não há que se falar em repetição desses valores, outro assunto que fica claro nessa decisão é a possibilidade dessa cobrança em contratos de promessa de compra e venda do programa minha casa e minha vida que prescindem de intermediação imobiliária, deixando de fora os contratos que são referente à Faixa 1 (Famílias com renda de até R$ 1.800,00), pois esses não necessitam dessa intermediação.

Devemos dar destaque ao fato que para que tal cobrança ocorra deve ser clara, ou seja, o dever de informação ao consumidor deve prevalecer, vejamos aqui mais uma decisão nesse sentido:

“Recurso Especial Repetitivo. Direito Civil e do Consumidor. Incorporação imobiliária. Venda de unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Validade. Preço total. Dever de informação. Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (SATI). Abusividade da cobrança. I - tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente vendedor do Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - Caso concreto: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - Recurso Especial parcialmente provido. (REsp 159

9511/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)”

Nesse julgado, novamente se firma a tese que a cobrança da taxa de corretagem pode ser cobrada do promitente comprador desde que esteja clara e devidamente informada a cobrança no contrato de promessa de compra e venda, ainda destaque dessa jurisprudência dobre a ilegalidade da cobrança da Taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (SATI), pois se trata de serviço inerente a atividade da promitente vendedora, não podendo dessa forma ser repassada ao comprador.

Concluímos que existe a possibilidade de cobrança da taxa de corretagem ser repassada ao consumidor, desde que esteja expressamente prevista no contrato de promessa de compra e venda e tal informação esteja clara ao promitente comprador.

Nota: Os julgados aqui mencionados são de Recursos Repetitivos de temas: 960 e 938 do STJ.

Adriana C. de Paula Gonçalves* Diário Das Leis 1ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 23

* A autora é Advogada, em Ribeirão Preto, SP. Atua na área cível, empresarial e no direito agropecuário.