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Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

Na locação de imóveis urbanos, é permitida a cobrança adiantada do aluguel?

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Conceito de locação

A locação é um dos principais contratos do Direito Civil e largamente utilizado em nossa sociedade. Temos locação de equipamentos industriais, maquinário para construção civil, veículos e imóveis.

O Código Civil em seu artigo 565 traz a definição de locação:

“É o contrato pelo qual o locador se obriga a conceder ao locatário, temporariamente, o uso e gozo de coisa infungível mediante certa retribuição”

Temos a cessão do uso de determinado bem, em caráter temporário, mediante uma contraprestação periódica que é o aluguel. Na locação de imóveis urbanos temos legislação específica, que é a Lei 8.245/91, aplicável aos contratos imobiliários.

Obrigação vencida e vincenda

O aluguel, pela sua própria natureza, é uma obrigação VENCIDA, quer dizer, cujo prazo terminou, já chegou ao fim. O aluguel é pago como contrapartida à cessão do uso de determinado bem, por um período determinado. É pago ao final do decurso de tempo ou término do prazo, normalmente mensal, nas obrigações sucessivas.

A obrigação VINCENDA é aquela cujo prazo de pagamento chegará ao fim, mas ainda não se ultimou. São as que estão por vencer ou quase vencendo: dívidas, juros, contratos, acordos cujo prazo está prestes a terminar.

A regra da proibição da cobrança adiantada do aluguel

Sobre o pagamento adiantado do aluguel, ele é vedado pela legislação inquilinária, que traz em seu corpo punição para a sua ocorrência. Contudo, ela permite exceção em duas situações, conforme mais adiante abordaremos.

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.”

Permissões legais para a cobrança adiantada do aluguel

Quando a locação for celebrada sem quaisquer das garantias locatícias previstas em lei, é possível o pagamento do aluguel adiantado.

“Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”

Nas locações por temporada, também é permitido o recebimento adiantado do aluguel, com a existência de garantia locatícia.

“Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.”