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Patrimonio

Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

Em caso de venda do imóvel locado a terceiros, como fica o contrato? O locatário tem de desocupar o imóvel imediatamente?

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Princípio “venda rompe locação”

Existe um brocardo antigo, desde a época romana, que se aplica ao caso, denominado “venda rompe locação”.

Deste modo, um contrato de locação celebrado entre dois contratantes “A” e “B”, não pode produzir efeitos diante de “C”, uma terceira pessoa que não participou do ajuste inicial e que nada pactuou.

O locatário possui o direito legal de preferência na compra do imóvel, conforme dispõe o artigo 27 da lei de locações. No presente caso, optou por não adquirir o imóvel locado, tendo o mesmo sido vendido a uma terceira pessoa.

Segundo o que dispõe a Lei do Inquilinato, em caso de transferência da propriedade do imóvel a terceiros durante a locação, aquele que adquiriu o imóvel locado poderá dar por findo o contrato, manifestando formalmente sua intenção por escrito, com prazo legal de noventa dias para a desocupação.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

 (...) § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

 

Requisitos para a proteção do contrato de locação em caso de venda a terceiros

Contudo, a legislação traz proteção em face de determinadas locações, prevendo exceção ao princípio de relatividade dos contratos, estendendo seus efeitos a quem dele não é parte, o terceiro adquirente do imóvel.

Neste sentido, não é passível de denúncia pelo adquirente a locação que:

  • contenha, em seu contrato, cláusula de vigência em caso de alienação a terceiros;
  • esteja vigorando por prazo determinado;
  • esteja devidamente registrada junto à matrícula do imóvel no cartório do registro imobiliário.

Uma vez presentes os três requisitos acima, a cláusula contratual conferindo vigência da locação em face de terceiros, ganhará a publicidade com o registro imobiliário na matrícula do imóvel, adquirindo eficácia contra todos (erga omnes) e não apenas entre as partes contratantes.

Com o cumprimento dos três requisitos acima o contrato terá vigência em face de terceiros, razão pela qual o adquirente do imóvel não poderá encerrar a relação locatícia, ficando obrigado ao cumprimento de suas cláusulas e condições enquanto estiver em vigor o prazo da locação.

Tal exceção é especialmente importante em casos de contratos não-residenciais, em que a continuidade do estabelecimento em determinada localidade é fator preponderante para a manutenção da clientela e sucesso do negócio.