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Patrimonio

Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

A propriedade e os Direitos Reais em espécie: superfície, usufruto, direito do promitente comprador, hipoteca e outros previstos em lei.

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A propriedade e os Direitos Reais em espécie

 

Tendo em vista o princípio do numerus clausus, vê-se que os direitos reais são aqueles elencados no art. 1.225 do Código Civil e em leis especiais diversas, das quais destaca-se a Lei nº 9.514/97, que tratou da propriedade fiduciária imobiliária. São eles:

·         Propriedade: É o direito de usar, fruir e dispor de um bem, e de reavê-lo de quem injustamente o possua. Direito “absoluto” do qual todos os outros direitos reais derivam (art. 1.228 do CC).

·         Superfície: É o direito de construir ou plantar, por tempo determinado, em imóvel alheio. Caso a propriedade superficiária seja adquirida já com construção ou plantação, estas passam para o superficiário (art. 1.369 do CC e art. 21 da Lei nº 10.257/2001.

·         Servidões: É o direito do proprietário do imóvel dominante utilizar o imóvel serviente para determinado fim, ou exigir do proprietário do imóvel serviente que se abstenha de utilizá-lo para certa finalidade (art. 1.378 do CC).

·         Usufruto: é o direito de possuir, usar, administrar e perceber os frutos de bem alheio (repartição da propriedade em nua propriedade e usufruto). Pode ser instituído a título gratuito ou oneroso, sobre a totalidade do bem ou parte dele. É intransferível, mas seu exercício pode ser cedido, também a título gratuito ou oneroso (arts. 1.393 e 1.394 do CC).

·         Uso: É o direito de possuir, usar e administrar bem alheio, com percepção dos seus frutos se assim exigirem as necessidades do usuário e sua família. Não se pode dividir nem ceder o uso (art.1.412 do CC).

·         Habitação: É o direito de uso gratuito de bem alheio com destinação certa e invariável, ou seja, somente para fins de moradia. (art. 1.414 do CC).

·         Direito do Proeminente Comprador: É o direito à aquisição do imóvel. Confere ao seu titular, após cumprir todas as suas obrigações contratuais, o direito de exigir do proprietário a transferência da propriedade do imóvel para si, sob pena de adjudicação compulsória. Impede a alienação do imóvel a outrem (art. 1.417 do CC).

·         Penhor: É o direito do credor sobre o bem móvel por natureza pertencente ao devedor, com a finalidade de garantia, conferindo àquele a posse do bem (na maioria das vezes) e a possibilidade de aliená-lo para quitação da dívida, caso o devedor não a satisfaça. Existem várias modalidades de penhor. Ele pode ser comum; rural, que pode ser agrícola ou pecuário; industrial; mercantil; de direitos; de títulos de crédito; de veículos; e, por último, o penhor legal, cada um com regras próprias, inclusive quanto ao modo de constituição (art. 1.431 e seguintes do CC).

·         Hipoteca: é o direito do credor sobre bem imóvel do devedor, com a finalidade de garantia, conferindo àquele a possibilidade de alienar o bem para quitação da dívida, caso o devedor não a satisfaça. Existem três tipos de hipoteca, a convencional, a legal e a judicial (arts. 1.473 e 1.489 do CC e art. 466 do CPC).

·         Anticrese: É o direito do credor sobre bem imóvel do devedor, com finalidade de garantia, em virtude do qual aquele obtém a posse do bem a fim de perceber-lhes os frutos e imputá-los no pagamento da dívida (art. 1.506 do CC).

·         Concessão de Uso especial para fins de Moradia: É o direito de usar imóvel público urbano, de até 250 m², para fins de moradia, mediante o preenchimento de determinados requisitos legais (posse ininterrupta e pacífica por cinco anos; não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural). Recebeu o status de direito real com o advento da Lei nº 11.481, de 31/05/2007, que alterou o art. 1.225 do Código Civil. Principais características: gratuito; transmissível inter vivos e mortis causa; prazo determinado ou indeterminado; título hábil pode ser termo administrativo ou título judicial; pode ser objeto de hipoteca ou alienação fiduciária ( arts. 10 e 11 da Lei nº 11.481/2007; art. 1.473 do CC; art. 22 da lei nº 9.514/97 ).

·         Concessão de Direito Real de Uso: é o direito de usar o imóvel urbano, público ou particular, para fins de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social. Tem por objetivo dar cumprimento ao princípio constitucional da função social da propriedade. Recebeu status de direito real com o advento da Lei nº 11.481, de 31/05/2007, que alterou o art. 1.225 do Código Civil. Principais características: gratuito ou oneroso; transmissível inter vivos e mortis causa; prazo determinado ou indeterminado; título hábil pode ser termo administrativo, título judicial, instrumento público ou particular; pode ser objeto de hipoteca ou alienação fiduciária (arts. 10 e 11 da Lei nº 11.481/2007; art. 1.473 do CC; art. 22 da lei nº 9.514/97).

·         Propriedade Fiduciária: É a propriedade resolúvel que é dada ao credor, chamado fiduciário, com escopo de garantia, até que uma determinada obrigação seja cumprida pelo devedor, chamado fiduciante (art. 1.361 do CC para bens móveis e art. 22 da Lei nº 9.514/97 para bens imóveis).

Dos direitos reais elencados apenas o penhor não se aplica a imóveis, portanto todos os outros são direitos reais passíveis de incidir sobre imóveis.

Há que se destacar, ainda, que, além dos direitos reais assim declarados por lei, existem alguns direitos que, embora de natureza pessoal, possuem prerrogativas de direito real, são os chamados direitos pessoais com eficácia real, como é o caso das rendas constituídas sobre imóveis (arts. 803 a 813 do CC), do direito de preferência do locatário (art. 27 a 34 da Lei nº 8.245/91 e do comodato (arts. 579 a 585 do CC), dentre outros.

Texto extraído do material da Pós graduação em Direito Notarial da Ucam