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Garantias locatícias previstas na lei de locações: fiador, seguro fiança e caução.

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Principais garantias locatícias previstas na lei de locação: fiador, seguro fiança e caução

Texto adaptado de https://www.vivareal.com.br/blog/dicas-aluguel/guias-praticos-locacao-garantias-locaticias/

O maior temor de quem pretende alugar um imóvel é não receber os aluguéis em dia. Uma análise cuidadosa do interessado é imprescindível, mas também não garante que uma pessoa que sempre foi íntegra e cumpridora de seus deveres sofra algum revés financeiro que a impeça de pagar os aluguéis contratados, daí a necessidade de uma garantia locatícia como medida assecuratória diante de eventuais prejuízos oriundos da locação.

São três os tipos principais de garantias locatícias, previstas no Artigo 37 da Lei do Inquilinato. Temos a fiança, o seguro fiança e a caução em bens (móveis ou imóveis) ou caução em dinheiro (popularmente conhecida como depósito).

Caução em dinheiro

A caução ou depósito é a mais frágil garantia para o locador, por não ser consistente o suficiente com os riscos da locação. Isso porque a caução em dinheiro não é robusta o suficiente para cobrir os aluguéis em atraso, acessórios da locação como condomínio, multas contratuais, danos ao imóvel, despesas com cobrança judicial, dentre outros custos.

Quando o proprietário ingressa com a ação, o prejuízo já existe e a Justiça, lenta e ineficiente, ainda consumirá vários meses, quiçá anos, para determinar a desocupação do imóvel que neste período provavelmente também terá débitos condominiais, IPTU e tarifas públicas não pagas, aumentando o prejuízo do locador. Por essa razão, esse tipo de garantia não é recomendada, por não ser assecuratória de todos os possíveis e prováveis prejuízos.

Do ponto de vista do locatário, essa é uma boa opção, pois ao término do contrato o valor é devolvido integralmente, se o imóvel for devolvido no mesmo estado de conservação no qual foi alugado. Isso pode ser comprovado mediante vistoria realizada no imóvel no início e no término do contrato.

Fiança

Outro modelo é a fiança, que continua sendo uma boa opção, mas também requer alguns cuidados por parte do locador. Grande parte das imobiliárias exigem que o fiador tenha um imóvel próprio, mas só isso não basta, pois nada impede que o fiador venda o imóvel e então a garantia deixa de existir.

Trata-se de uma garantia na qual um terceiro garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações do locatário, que é o verdadeiro devedor, caso este não as cumpra. A fiança é uma garantia fidejussória (vem de fides, fé, confiança).

A fiança depende principalmente do patrimônio do fiador, pois são os bens que garantirão a dívida.Os bens do fiador, apresentados quando da análise cadastral, não ficam "gravados" ou vinculados ao cumprimento da obrigação.

A fiança não requer pagamento de prêmio anual de seguro, como no seguro fiança locatícia ou adiantamento de importância, como na caução em dinheiro.

Na fiança, o fiador é quem responde pela dívida e não seu imóvel. Se ele vender o imóvel e não tiver outros bens, não há garantia. Para que o imóvel seja a garantia da dívida, é preciso que no contrato de fiador seja chamado de caucionante e que exista autorização expressa para que o Registro de Imóveis averbe essa negociação na matrícula do imóvel caucionado.

Do ponto de vista do locatário, essa é a melhor opção, pois não há nenhum gasto envolvido. No entanto, essa garantia tem um alto custo emocional e psicológico, pela exposição do solicitante ao precisar pedir “um favor” para outra pessoa.

Seguro Fiança

A garantia mais eficiente para o locador é o seguro fiança, que normalmente não é o preferido dos locatários, pois tem um custo extra a ser suportado. Isso porque o recebimento de aluguéis atrasados ocorre de forma rápida, independente de processos judiciais, sendo o risco da seguradora. 

  • Tem como vantagens a liberação, por parte das administradoras de imóveis, da necessidade de realizar as consultas cadastrais. Sua cobertura geralmente é limitada a até trinta vezes o aluguel e os encargos.
  • Cresce com a diminuição da fiança locatícia.
  • As seguradoras criaram formas de viabilizar a contratação, como o parcelamento em doze vezes e as coberturas parciais, eliminando a reparação dos danos do imóvel.
  • A seguradora avaliará pendências contra o nome do candidato e sua capacidade de pagar o aluguel, aceitando ou não o risco proposto.

Vantagens para o inquilino

  • Evita o constrangimento de buscar um fiador.
  • Oferece mais agilidade na aprovação do contrato.
  • Algumas seguradoras fornecem coberturas extras para o inquilino, como descontos em transportadoras para a mudança e serviços de assistência, como pequenos reparos, limpeza de caixa d’água, etc.

Vantagens para o proprietário

  • Mais rapidez no recebimento do aluguel do imóvel. 
  • Efetiva garantia da locação, com certeza do recebimento do aluguel e encargos, que pode se estender por todo o contrato, com renovações sucessivas do seguro durante o período da locação. 

É importante avaliar criteriosamente a garantia locatícia a ser aceita. Nem sempre a pressa na hora de alugar o imóvel para o primeiro interessado é a melhor alternativa para o locador. Em muitos casos, o imóvel vazio por dois ou três meses é mais vantajoso do que suportar os prejuízos decorrentes da falta de pagamentos.