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Patrimonio

Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU

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i) Competência e função

O IPTU é de competência dos Municípios e sua função é tipicamente fiscal; seu objetivo primordial é a obtenção de recursos financeiros para os Municípios. Tal tributo também possui função extrafiscal, servindo como instrumento para desestimular o crescimento desordenado das cidades, em função da subutilização do bem, como no caso de titulares que não edificam sobre tais bens, tudo conforme determina o artigo 182, § II, da Constituição Federal.

A progressividade no tempo determinada pela Constituição possui função regulatória. Age, portanto, como instrumento de política fiscal, desestimulando a especulação imobiliária, forçando o crescimento natural das cidades. Como vemos, a propriedade deve cumprir sua função, seja qual for o seu devido destino: cultural, ambiental ou urbanístico.

ii) Fato Gerador

O fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

Vejamos quais podem ser essas propriedades:

Bens imóveis por natureza são o solo com a sua superfície, os seus acessórios e adjacências naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo.

Bens imóveis por acessão física são os acréscimos acontecidos em relação à um imóvel pela mão do homem ou por causas naturais, como a construção de uma casa num terreno, ou a formação de nova ilha num rio. O IPTU tem como fatos geradores a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel, por natureza ou acessão física. Tais bens devem estar localizados no município tributante. O conceito de propriedade não está disposto na legislação. Não há lei que defina o que é propriedade. Tal conceito é retirado do artigo 1228 do Código Civil Brasileiro.

Zona Urbana é assim definida em lei municipal. Mas a definição de zona urbana, na lei municipal, depende da existência de pelo menos dois melhoramentos arrolados no CTN:

a)       meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

b)      abastecimento de água;

c)       sistema de esgotos sanitários;

d)      rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

e)      escola primária ou posto de saúde, a uma distância máxima de 3 km do imóvel considerado.

iii) Cálculo, contribuinte e lançamento

As alíquotas são fixadas pelos Municípios, sem que a Constituição nem o CTN imponham qualquer limitação. A base de cálculo é o valor venal do imóvel a cada ano. E o contribuinte é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

O IPTU – Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana- está previsto nos artigos 156, II, § 1º, I e II; artigo, 182, § 4º, II da Constituição Federal. Possui amparo legal nos artigos 32 a 34 do Código Tributário Nacional e Lei Federal n° 10.257/2001, o Estatuto da Cidade, artigo 7º, §§ 1º a 3º.

Cabe ressaltar que o imposto é calculado sobre o valor venal do bem, não se consideram, por óbvio, os bens móveis mantidos em caráter permanente. A apuração do valor pode ser realizada pela Prefeitura, segundo normas específicas de cada município. Várias são as formas de apuração do valor venal, com os preços correntes do mercado e custos de produção. Tal proceder deve resultar no que se chama de Planta Genérica de Valores. Tais elementos devem representar ao máximo o mercado imobiliário.

Outro ponto relevante a ser abordado é a progressividade do IPTU. O imposto poderá ser progressivo em razão do valor do imóvel e poderá, também, ter alíquotas diferenciadas em razão da localização do bem. A progressividade imobiliária, reduzida à elevação da alíquota à medida em que ocorre a majoração do valor do bem, deve levar e, conta diversas circunstâncias, como a destinação do imóvel, se comercial ou residencial, o número de pavimentos, etc...

Conforme já dito, o imposto é de competência dos municípios, considerando-se contribuinte o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou possuidor, tudo conforme determina o artigo 34 do Código Tributário Nacional. O proprietário do título translativo do Registro de Imóveis. Enquanto não registrar o título o alienante continua proprietário.

O registro somente é eficaz após a apresentação do título ao oficial do registro, e este prenotar no protocolo. Existem duas formas de transmissão, a saber: a originária, quando não há transmissão por alguém, como no caso da usucapião, por exemplo, e a derivada, que ocorre na transmissão por ato singular ou universal, como nos casos de direitos hereditários ou transcrição.

O proprietário, titular do domínio e o possuidor são considerados contribuintes pois revelam capacidade econômica.

De tais situações decorrem algumas peculiaridades:

A)      O usufrutuário – (artigo 718 do Código Civil Brasileiro) é contribuinte porque tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos decorrentes do usufruto.

B)      O usuário e o titular do direito de habitação não são contribuintes porque apenas usam o bem de forma gratuita.

C)      O locatário, o arrematante e o comodatário de bens também não são contribuintes, pois apenas possuem a posse direta. Aqui cabe fazer uma ressalva importante sobre os pactos colocados nos contratos de locação que responsabilizam o locatário pelo pagamento do IPTU. O artigo 123 do Código Tributário Nacional dispõe que tais convenções não são eficazes contra a fazenda pública. Ou seja, tais disposições não obrigam o locatário ao pagamento do tributo, permanecendo o locador responsável pelo pagamento do tributo.

D)      O promitente comprador do imóvel somente será contribuinte se se tratar de promessa irretratável de compra e venda, houver pago alguma parcela e possuir habilitação para levar a registro a escritura.

iv) O IPTU e a Função Social da Propriedade

O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha. Para que isto ocorra, a propriedade deve cumprir sua função social, conforme determinada pela Constituição Federal, em seus artigos 5º, XXIII; 170, III, 184 e 186. O exercício de seu direito deve estar condicionado à função social e econômica que exerce, como a preservação da fauna, flora, belezas naturais, patrimônio histórico, etc.

O Poder Público pode impor limitações ao exercício do direito de propriedade, como a servidão, o tombamento e a desapropriação, como exemplos. Os objetivos da função social põem ser alcançados mediante ações positivas, como o proprietário construir em um terreno ocioso, por exemplo. Pode ocorrer, contudo, o contrário, como a existência de regras impeditivas, como a proibição de edificações, atingindo o objetivo de proteção do ordenamento razoável do solo urbano.

O domínio útil representa os direitos de utilização e disposição, inclusive o de alienação do bem, conferidos a um foreiro, no caso da enfiteuse. A enfiteuse constituía um direito real sobre coisa alheia, quando o proprietário atribuía a outrem o domínio útil do imóvel, mediante recebimento de pensão ou foro anual.

O atual Código Civil Brasileiro extinguiu a enfiteuse, substituindo-a pelo direito de superfície. Contudo, permanece o direito adquirido àqueles que ainda estão em vigor. A posse decorre do conceito de possuidor, como sendo todo aquele que tem de fato o exercício de alguns poderes inerentes à propriedade.

Aqui nasce uma controvérsia acerca da posse ser fato gerador do IPTU. A imposição tributária está presente na propriedade, não na posse.

Por fim, zona urbana é conceituada pelo Código Tributário Nacional em seu artigo 32, §1º e definida na lei municipal. Para tanto, necessário se faz a existência de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos incisos do dispositivo, devendo ser tais melhoramentos indicados em pelo menos dois dos incisos do dispositivo, devendo tais melhoramentos construídos ou mantidos pelo Poder Público. Esses melhoramentos são:

i) meio fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

ii) abastecimento de água;

iii) sistema de esgoto sanitário;

iv) rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

v) escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel construído.