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Patrimonio

Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

É ilegal a cobrança de taxas condominiais por parte da construtora antes da efetiva entrega do imóvel ao comprador

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Taxas Condominiais

Cotidianamente, nos deparamos com casos em que as construtoras de imóveis condominiais, que ainda se encontram em construção, cobram de seus promissários-compradores (casos em que o imóvel ainda está sendo levantado), as taxas de condomínio.

Tal prática vem sendo considerada pela jurisprudência, principalmente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), ilegal e abusiva, uma vez que as cobranças pelos encargos condominiais devem ser suportados pelo adquirente somente após a efetiva entrega das chaves, momento em que, de fato, o comprador pode adentrar ao imóvel e gozar das benesses do condomínio.

Se a construtora alegar que tais cobranças foram previamente estabelecidas no Contrato de Promessa de Compra e Venda, importante que você saiba que esta cláusula é ilegal e abusiva, não só por força das normas previstas no Código Civil (principalmente a redação do art. 1.345), como também, e principalmente, pelas normas de Defesa do Consumidor. Perceba: independente da simples liberação do famoso e popularmente conhecido “HABITE- SE” (o “Habite-se” nada mais é do que o Auto de Conclusão da Obra, uma Certidão expedida pela Prefeitura do local onde o imóvel está sendo construído, atestando que este está apto a ser habitado e supriu as exigências que as leis municipais estabelecem), as taxas condominiais só são passíveis de cobrança após a efetiva entrada do comprador no imóvel, o que se perfaz mediante a entrega das chaves.

Consegue entender a importância desse ato solene, inclusive com reconhecimento dessa importância pela jurisprudência e legislação? Aliás, a transferência da propriedade do imóvel feito pelo promissário-comprador, através da Escritura Pública no Cartório de Registro Geral de Imóveis e averbação na matricula do referido, também não serve como critério para responsabilizá-lo pelos pagamentos das taxas condominiais.

O STJ e os Tribunais de Justiça do Brasil já pacificaram o entendimento de que a responsabilidade pelas despesas condominiais somente são repassadas ao comprador e, portanto, condômino, com a efetiva entrega das chaves ou com a caracterização da efetiva posse na pessoa do comprador.

Faço questão de trazer um recente julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que esclarece exatamente o que se quer demonstrar neste presente artigo, principalmente o trecho em negrito, senão, vejamos (ipsis litteris):

“1. As relações decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda, entabulado entre construtora e adquirente se enquadra nos conceitos de fornecedor e consumidor, esculpidos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

2. (...) 3. O STJ (AgRg nos EDclno REsp 851.542/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, j:06/09/2011, DJe 13/09/2011), assegura que “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais”. (TJDF 201501105308040015180-62.2015.8.07.0001, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 14/12/2016, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: 03/03/2017. Pág.: 585/587). Quanto ao STJ, objetivando encurtar o presente artigo, deixo aqui o registro que pode o leitor, através do próprio site www.stj.jus.br, na opção de “JURISPRUDÊNCIAS”, pesquisar o Informativo nº 0560, de 2015 ou, ainda, o Recurso Especial nº 1.345.331, do Rio Grande do Sul, que baseou o informativo citado, e que segue a mesma linha de raciocínio do julgado do TJDF. Aproveito ainda para acrescentar: a retenção das chaves por parte das construtoras, alegando que só as entregarão mediante o pagamento dos débitos condominiais e/ou do IPTU é prática abusiva, ilegal e injustificada, ensejando ao comprador o direito de reaver seus prejuízos de ordem moral e material. Dito isso, todo o embaraço ocasionado pelo atraso na entrega das chaves, com a consequente cobrança, por parte da construtora, dos encargos condominiais e/ou de IPTU, torna passível o ajuizamento da AÇÃO JUDICIAL pelo comprador, visando reaver, como dito, os prejuízos de ordem material e moral, desde que, e isso é o ponto crucial, fique configurada a CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. Assim sendo, cada situação merece atenção especial. Até porque, como já deixei claro, meu objetivo é apenas elucidar as questões principais dos casos do dia a dia, ficando à cargo da análise detida e detalhada da situação no momento oportuno. Portanto, na hipótese de ter acontecido ou estar acontecendo ocasiões parecidas como as aqui descritas, procure imediatamente um ADVOGADO ESPECIALISTA e de sua confiança, guarde e leve toda a documentação pertinente a fim de esclarecer suas dúvidas e conhecer os seus direitos. Lembrando, ainda, que existem casos em que o atraso na entrega do imóvel se dá por culpa do Banco, bem como os casos em que o comprador quer rescindir o contrato por não mais conseguir suportar o pagamento das parcelas do imóvel financiado e, ao informar a construtora, esta retêm diversos valores que podem caracterizar prática abusiva e ilegal. Estas e outras também merecem atenção do cliente (consumidor), podendo ser necessária a consulta específica direcionada à questão.

Pérecles Reges

Diário das Leis Julho de 2018