Escritório de Advocacia Francisco Egito - Niterói - RJ
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Patrimonio

Direito Imobiliário, Condomínios, Empresarial, Civil, Trabalhista e Tributário.

Vizinhança em condomínios

 

No que se refere ao condomínio em edificações, também chamado de horizontal ou edilício, as regras de direitos de vizinhança ganham especial valor, mercê da circunstância de que muitos proprietários habitam o mesmo prédio, tornando muito mais provável a ocorrência de conflitos entre vizinhos. Aliás, o Código Civil inovou significativamente o direito a esse respeito, reforçando os direitos do condomínio na qualidade de ente coletivo, de modo a preponderar o interesse coletivo em detrimento do interesse particular.

No condomínio edilício, cada proprietário é dono de uma área privativa e também possui uma fração ideal de uma área comum. A área privativa, também denominada de unidade autônoma, pode ser um apartamento, uma loja, uma vaga de garagem, etc... Por seu turno, a área comum compreende, por exemplo, as escadas, elevadores, áreas de lazer, portarias de um prédio.

Cada condômino, evidentemente, somente tem todos os atributos da propriedade (usar, gozar, dispor, gravar com ônus, reivindicar) de sua área privativa, extensível à garagem, se esta contar na mesma matrícula do imóvel (se tiver matrícula própria, a garagem perde o caráter acessório e pode, por exemplo, ser penhorada, ainda que a unidade autônoma seja um bem de família, conforme o enunciado da Súmula nº 449, do Superior Tribunal de Justiça.

De toda a forma, o uso e gozo do imóvel pelo proprietário está sujeito a diversas regras e restrições. Nenhum condômino pode comprometer a segurança, o sossego e a saúde dos seus respectivos vizinhos, e na realização de obras não se pode alterar a destinação da unidade (para comercial ou industrial, por exemplo) nem alterar a forma e a cor da fachada do prédio, ou suas esquadrias externas.

De outra parte, o uso e gozo das áreas comuns somente podem ser feitos conforme a sua destinação e atendido o que dispuser a respeito a Convenção do Condomínio, que é o estatuto que contém os direitos e deveres de cada condômino, inclusive as despesas de manutenção, devendo ser aprovada por pelo menos dois terços dos condôminos. Estabelece a convenção a competência da assembleia e do conselho fiscal, e o quórum para as deliberações, além das regras de convívio do condomínio (regimento interno). Para ser oponível à terceiros, deve ser registrada em cartório.

Quanto à administração do condomínio edilício, esta é feita ordinariamente pelo síndico, que é um condômino eleito pelos demais, para representar o condomínio pelo prazo de dois anos, permitida a reeleição. Mas a gestão auxiliar pode ser delegada a uma pessoa jurídica (administradora de condomínios). O síndico é o administrador do condomínio, principal integrante do corpo diretivo, que é composto pelo subsíndico e demais membros do conselho fiscal, cuja composição é definida pela convenção de cada condomínio.

O síndico deve fazer cumprir a convenção e o regulamento do condomínio, cabendo-lhe levar os temas mais importantes para votação pelos condôminos em assembleia geral, seja ordinária, realizada anualmente, seja extraordinária para um específico fim, somente podendo votar os condôminos que estiverem em dia com as obrigações condominiais.

Com relação às obrigações condominiais, importante destacar que o adquirente de unidade autônoma é quem assume a responsabilidade por quaisquer débitos anteriores, por se tratar de uma obrigação de natureza propter rem, podendo o adquirente depois ingressar com ação de regresso contra o proprietário anterior. De outra parte, na hipótese de ser locada a unidade, ainda que na prática a obrigação seja transferida ao locatário, formalmente a responsabilidade pelo pagamento do condomínio é do locador, que pode ser inclusive acionado judicialmente em caso de inadimplemento.