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Entenda como funciona a Ação de Despejo

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Quando as pessoas têm um imóvel para alugar ou até mesmo aquelas pessoas que moram de aluguel, sem dúvida nenhuma, o maior receio é passar pela desagradável situação de despejo.

Por isso, é muito importante que todas as pessoas estejam cientes de quais são os seus direitos e obrigações, uma vez que muitos contratos de locação, por mais bem escritos e redigidos que estejam, não trazem a segurança de que não haverá problema algum em relação ao aluguel. Desta forma, o artigo de hoje vem explicar como o procedimento funciona e quais os motivos que podem gerar a tão temida ação de despejo.

O que é uma ação de despejo?

De acordo com o dicionário Aurélio despejo é o ato de desocupar, evacuar, deixar um prédio ou habitação. Sendo assim, de modo mais claro, ação de despejo é uma ação específica, onde o proprietário do imóvel, ou seja, o LOCADOR exige que o LOCATÁRIO desocupe o imóvel caso este descumpra alguma cláusula do contrato.

Quais os motivos que podem levar à ação de despejo?

É importante lembrar que esta ação é uma medida mais enérgica, apesar de vários motivos poderem levar a ação de despejo, que estão disciplinados no artigo 59 da Lei 8.245/91.

E os motivos são:

i) Falta de pagamento do aluguel

Caso o locatário não cumpra com os pagamentos dos aluguéis e acessórios da locação no vencimento é possível exigir o seu despejo. Se não houver garantias, a lei permite que o LOCADOR peça ao juiz uma liminar para que o LOCATÁRIO desocupe o imóvel.

ii) Morte do locatário

A ação de despejo pode ser ajuizada vindo o LOCATÁRIO a falecer sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas que não tenham autorização para ter a propriedade do imóvel.

Importante saber sobre sucessor legítimo, conforme o artigo 11, inciso I, da Lei do Inquilinato, que diz:

“I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.”

iii) Permanência do sublocatário

Quando o contrato encerra e o imóvel está sublocado, as obrigações passam a ser cumpridas pelo proprietário, podendo requerer a devolução do imóvel. Caso o sublocatário se negue a sair do imóvel o LOCADOR pode ajuizar uma ação de despejo.

iv) Fim do contrato por temporada

Encerrado o prazo da locação por temporada, se o LOCATÁRIO se recusa a sair do imóvel, o LOCADOR pode propor, em até 30 dias após o vencimento do contrato, a ação de despejo.

v) Troca da garantia

O LOCADOR ao alugar seu imóvel pode exigir apresentação de garantia. Porém, o artigo 40 da Lei de Inquilinato estabelece algumas hipóteses em que o LOCADOR pode exigir um novo fiador ou a troca da garantia.

No entanto, o LOCADOR deve notificar por escrito o LOCATÁRIO para que realize a troca no prazo de trinta dias. Decorrido este prazo e não havendo troca do fiador ou substituição da modalidade de garantia o LOCADOR pode entrar com uma ação de despejo.

vi) Reparações urgentes no imóvel

Se o imóvel necessitar de reparações urgentes determinadas pelo poder público e tais reparações não permitirem a presença do LOCATÁRIO na moradia ou se houver recusa para consentir a reparação, pode o LOCADOR exigir o despejo.

vii) Descumprimento do acordo mútuo

Havendo acordo escrito e assinado por duas testemunhas para que haja desocupação do imóvel no prazo de seis meses e o LOCATÁRIO não desocupar o imóvel, o LOCADOR pode ajuizar ação de despejo.

vii) Rescisão do contrato de trabalho

Quando o contrato de locação for realizado pelo vínculo empregatício, conforme disposto no artigo 47, inciso II da Lei de Inquilinato, havendo a extinção do contrato de trabalho o imóvel pode ser retomado imediatamente.

ix) Utilização do imóvel pelo proprietário

Conforme o artigo 47, inciso III, da Lei 8.245/91, o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para uso do proprietário, ou em caso do término do prazo da locação

não residencial.

Quais são os direitos e deveres do locatário na ação de despejo?

A Lei 8.245, de 1991, traz todos os direitos e deveres do LOCATÁRIO. Muitas pessoas acham que quando se trata do contrato de aluguel o LOCATÁRIO só tem dever, mas estão completamente equivocadas quanto a isso, uma vez que possuem também direitos, sendo eles:

• Não pode o inquilino ser despejado sem que nenhuma das condições apresentadas anteriormente aconteça, sendo que, mesmo acontecendo o prazo de desocupação (normalmente é de 30 dias) a partir da notificação.

• O inquilino pode reverter a ação. Por exemplo, se o motivo da ação for a falta de pagamento pode o mesmo fazer um depósito em juízo do valor devido dentro do prazo, revertendo assim a rescisão do contrato. Esse direito é conhecido como purga ou emenda da mora que consiste na hipótese de realizar o depósito judicial no valor do débito atualizado. Mas atenção, este direito só pode ser usado uma vez a cada 24 meses. Quanto aos deveres do LOCATÁRIO, este tem a obrigação de cumprir todas as cláusulas contratuais celebrada com o LOCADOR. Por isso é muito importante que antes de assinar o contrato de aluguel o LOCATÁRIO procure um advogado para esclarecer todas as dúvidas.

Quais são os passos da ação de despejo?

Caso seja necessário ajuizar a ação de despejo, a primeira atitude a ser tomada é procurar um advogado para ser o patrono da causa. Assim, é preciso solicitar a liminar de despejo, apresentando ao juiz os argumentos e as provas, quando houver, para conseguir um parecer favorável, mas quanto à liminar é necessário que o LOCADOR preste caução, que corresponde em garantir ao juízo um depósito no valor de 3 meses de aluguel. Nas situações em que a liminar é deferida, o LOCATÁRIO é comunicado para que desocupe o imóvel. O importante é que LOCADOR e LOCATÁRIO estejam cientes de todos os deveres e direitos no contrato de locação de imóvel. É preciso ter tudo documentado e respeitar sempre a outra parte.

Paloma Pricila, do Diário das Leis, de julho de 2018