Responsabilidade jurídica dos corretores de imóveis

Andersom Bontorim*

No Direito, o termo responsabilidade significa a obrigação
de responder pelos próprios atos, ou seja, a responsabilidade pressupõe uma
atitude anterior, já realizada, cujas consequências, diretas ou indiretas,
devem ser assumidas e replicadas com outra atitude como reação ao efeito dos
resultados da primeira.

A responsabilidade jurídica, portanto, revela o dever em que
se coloca uma pessoa, em virtude do contrato ou em face de fato (ou omissão) a
que deu causa, para satisfazer a prestação convencionada ou arcar com as
sanções legais impostas à conduta danosa.

Alguns dos pressupostos dessa responsabilidade são a conduta
(que pode ser positiva ou negativa), o nexo causal e o dano. O nexo causal é o
vínculo existente entre a conduta do agente e o resultado por ela produzido.
Dessa forma, examinar o nexo de causalidade é descobrir quais condutas,
positivas ou negativas, deram causa ao resultado previsto em lei.

O art. 927 do Código Civil estabelece que “Aquele que, por
ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.” Seu parágrafo
único versa que “Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de
culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente
desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os
direitos de outrem.” Há de se ressaltar que o art. Art. 723 estabelece que “O
corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a
prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do
negócio.” Seu parágrafo único completa versando que “Sob pena de responder por
perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca
da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores
que possam influir nos resultados da incumbência.”

Portanto, o corretor de imóveis que não apresentar aos seus
clientes todas as informações referentes aos imóveis e às partes envolvidas
numa transação imobiliária, mesmo que esses clientes não as solicitem, poderá
ser responsabilizado por quaisquer prejuízos a quaisquer dessas partes oriundos
especificamente dessa transação.

Desnecessário seria, ainda que interessante, ressaltar que
tanto a ação contrária à lei quanto a omissão da ação que legalmente seja
esperada, poderão igualmente provocar prejuízos a outra pessoa e, se assim
ocorrer, surge, por conseguinte, o dever de reparação.

Contrato de gaveta, locação de imóvel sem vistoria, venda de
imóvel sem verificar certidões, intermediação sem autorização por escrito,
entrega das chaves sem contrato de locação assinado, omissão de informar que o
imóvel está em rua de feira pública, acordos verbais, são exemplos de absurdos
que poderão suscitar futuros pedidos de indenização por danos.

A primeira sugestão é circunstanciar por escrito tudo o que
for combinado e todos os acordos que forem convencionados verbalmente. De certo
que colher todas as certidões referentes ao imóvel e às partes envolvidas numa
transação também são fundamentais para prestar esclarecimentos necessários, tal
qual legalmente exigidos.

Para além de apresentar, é essencial que sejam arquivadas
cópias de todos os documentos, certidões, acordos por escrito, e-mails,
conversas em ferramentas digitais, contratos e autorizações. Uma boa dica para
ter por escrito algo que tenha sido combinado verbalmente é enviar um e-mail
com o conteúdo desse acordo, informando que serão consideradas as premissas
apresentadas nesse texto e pedindo uma resposta de confirmação. Quanto mais
criterioso seja o acordo que verbalmente tenha sido estabelecido, tanto mais
necessário será ter a confirmação por escrito.

Outra sugestão é sempre atualizar-se quanto às legislações
vigentes que afetem direta ou indiretamente a atividade de intermediação no
mercado imobiliário, trocando informações com colegas de trabalho, participando
de palestras, assistindo vídeos instrucionais pela internet e lendo materiais
informativos. Quanto mais informado estiver um corretor de imóveis, tanto mais
poderá se precaver de litígios futuros.

Em resumo, busque tantas informações quanto possível, seja
do imóvel, seja das partes envolvidas na transação (incluindo seus cônjuges),
obtenha todas as certidões que se possa obter, apresente todas essas
informações a ambas as partes, nunca omita nenhuma informação, coloque tudo por
escrito e guarde cópia de tudo. É mais simples do que parece.

Muitos corretores de imóveis, por entusiasmo pela
finalização positiva do negócio, ou mesmo por preguiça, apesar de saber dos
riscos, não seguem essas sugestões e, por vezes, acabam sendo surpreendidos com
suas citações em processos jurídicos. O tempo supostamente perdido não é nada
comparado aos contratempos do processo judicial e muito menos se comparado ao
custo das indenizações a que seja condenado.

Pense nisso, prepare-se e faça bons negócios!

* O Autor é graduado em Marketing e Vendas, Jornalista,
Corretor de Imóveis, Conciliador e Mediador Judicial Certificado pelo CNJ,
Professor do curso PROECCI – Programa de Educação Continuada ao Corretor de
Imóveis do CRECISP, Autor do Livro “Educação Emocional Aplicada – método PRACT
(www.metodopract.com.br), Sócio fundador da Faz Sentido Desenvolvimento Pessoal
e Profissional e atualmente Chefe do Setor de Educação Continuada no CRECISP.