Em breve síntese, encontramos várias leis e normas aplicáveis ao tema condominial, que possuem entre si determinada hierarquia normativa.
A Constituição Federal trata de princípios e garantias fundamentais, que devem ser respeitados pelas demais fontes normativas. O Código Civil traz 27 artigos sobre questões condominiais e deve ser o norte a ser seguido pelas demais normas. A convenção de condomínio e o regimento interno são as fontes normativas peculiares de cada condomínio – as únicas que podem ser alteradas e adequadas a cada realidade condominial.
I) Constituição da República (CRFB/88)
A seara condominial trata de direitos e garantias fundamentais, como o direito de propriedade, função social da propriedade, princípio da dignidade da pessoa humana, dentre outros.
II) Lei de Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/64),
A lei em tela, em seu Título I, trata de matéria condominial, nos artigos 1º a 27. Com o advento do Código Civil de 2002, surgiu uma discussão no meio jurídico se os artigos que versam sobre assuntos condominiais estariam válidos, já que não houve revogação expressa.
O entendimento majoritário é o de que os artigos que tratam da matéria condominial estão revogados pelo novo Código Civil e a lei deve ser aplicada nos assuntos não abordados pelo Código, suprindo eventuais lacunas.
A lei 4.591/64 trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.
III) Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/02)
O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003 e, embora não tenha trazido a revogação expressa, seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a Lei 4.591/64. Neste sentido, trouxe novas disposições sobre o tema condominial, nos seus artigos 1.331 a 1.358.
O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros.
Mas a lei 4.591/64, também conhecida como lei de condomínios e incorporações, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.
IV) Outras leis e normas aplicáveis
• Lei nº 126, de 10 de maio de 1977 (a conhecida “Lei do Silêncio”);
• Lei do Inquilinato (8.245/91) ao dispor sobre a responsabilidade do pagamento do fundo de reserva, despesas ordinárias e extraordinárias;
• Lei de Acessibilidade – Decreto de Lei n. 5296/2004;
• Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015);
• Lei Antifumo nº 12.546/2011;
• Norma nº16.280/2014 ABNT (reformas em condomínios).
V) Normas específicas de cada condomínio
• Convenção Condominial
A convenção trata dos direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembleias e administração.
• Regimento Interno
O regulamento interno estabelece regras para o local, como restrições de utilização de determinadas áreas.
• Deliberações de Assembleias
As deliberações das assembleias possuem caráter normativo, devendo ser consonantes com as demais normas apontadas, nos limites da competência assemblear.