Quais são os tipos de locação de imóveis urbanos previstos na Lei do Inquilinato e suas características?
A lei 8.245/91 traz em seu corpo normativo as seguintes modalidades de locações de imóveis urbanos:
- Locação residencial (art. 46 e 47)
- Locação não residencial (art. 51)
- Locação para temporada (art. 48)
Apresentaremos as principais características de cada uma delas.
1) Locação residencial (art. 46 e 47)
1.1. Com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito (art. 46)
- direito de retomada no vencimento, independentemente de motivação (denúncia vazia);
- inocorrência de prorrogação legal obrigatória após o vencimento;
- ocorrendo a prorrogação tácita, ainda assim ficará assegurada a possibilidade de denúncia vazia ao locador, desde que este notifique o locatário no prazo de 30 dias.
1.2. Com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses (art. 47)
- ocorrência de prorrogação legal compulsória após o vencimento;
- o direito de retomada depende de motivação (denúncia cheia) e só é possível nos casos elencados na Lei;
- a denúncia vazia somente será admitida após 05 anos de vigência ininterrupta da locação (art. 47, V).
2) Locação não residencial (art. 51)
- Aquela destinada à instalação de comércio, indústria, escritórios, depósitos ou qualquer outra atividade que não seja residencial;
- Findo o prazo, o locador tem direito à denúncia vazia;
- Se essa locação preencher determinados requisitos legais, torna-se complexa, adquirindo direitos anteriormente previstos para as antigas “locações comerciais”;
- Os requisitos são o prazo de cinco anos, contrato por escrito com prazo determinado, vigência ininterrupta de cinco anos, a exploração do mesmo ramo de negócio há no mínimo três anos;
- Se observados os requisitos acima, o locatário terá o direito renovação, por meio da ação renovatória dentro dos requisitos legais (art. 71);
- Também é locação não residencial aquela contratada por Pessoa Jurídica para a residência dos seus sócios, gerentes, diretores ou empregados (art. 55).
3) Locação para temporada (art. 48)
- Aquela destinada à residência temporária do locatário;
- Situações transitórias (obras, tratamento de saúde, férias);
- Prazo não superior à 90 (noventa) dias;
- Se o prazo em contrato for maior que 90 dias, a locação não será para temporada;
- Não requer que o imóvel esteja mobiliado;
- Possibilidade de recebimento antecipado do aluguel, além das demais garantias locatícias;
- Possibilidade de recebimento antecipado do aluguel, além das demais garantias locatícias;
- Em regra, improrrogável, para evitar a burla ao dispositivo legal, com sucessivas locações para temporada;
- Após o decurso de 90 dias, poderá o locador intentar ação para desocupação do imóvel;
- Se o locatário permanecer no imóvel após término da locação, sem oposição do locador, a locação ficará prorrogada por prazo indeterminado, só podendo reaver o imóvel após 30 meses ou denúncia cheia;
- Admite liminar para desocupação, se o locatário não devolve espontaneamente o bem, uma vez esgotado o prazo de vigência;
- Liminar “inaudita altera pars” para desocupação imediata em 15 (quinze) dias, mediante caução judicial no valor de 3 (três) aluguéis (art. 59, inc. III).
Em breve síntese, são as modalidades de locação de imóveis urbanos previstas na lei de locações.