1. Introdução
A Lei Geral de Proteção de Dados representada no Brasil pela Lei nº 13.709, de 2018, entrou em vigor de forma parcial em 18 de setembro de 2020 após uma longa tramitação de idas e vindas no Congresso Nacional. A citada parcialidade diz respeito à aplicação posterior das sanções administrativas pela Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) para o mês de agosto de 2021 após a finalização de um processo administrativo instaurado para análise das supostas ilicitudes ou irregularidade tratamento dos dados pessoais.
Inspirada na General Data Protection Regulation (GDPR), sancionada pela Comunidade Europeia em 25 de maio de 2018 através da Regulação 2016/679, em substituição à Diretiva 95/46/CE, cujos contornos se dão pela autoaplicabilidade ao não requerer a aprovação de leis nacionais compatíveis com suas determinações2, nasce um microssistema de proteção aos dados pessoais no Brasil.
E qual a razão do seu surgimento? As Considerandas 6 e 7, do GDPR3, explanam de forma clara a exigência de um quadro de proteção de dados mais sólido e coerente diante da rápida evolução tecnológica e da globalização frente a recolha e partilha de dados pessoais de forma significativa oriundo de um período contemporâneo marcado pelo trinômio Big Data, Internet da Coisas e Inteligência Artificial.
Nesse atual contexto, a capacidade computacional de processamento acelera a possibilidade de coleta, armazenamento, tratamento e compartilhamento de dados permitindo a execução de ações automáticas atingindo diversos setores da economia. 2
Por essa razão, reforça a Consideranda 7 que “ As pessoas singulares deverão poder controlar a utilização que é feita de seus dados pessoais. Deverá ser reforçada a segurança jurídica e a segurança prática para as pessoas singulares, os operadores econômicos e as autoridades públicas”.
Adentrando-se no escopo da legislação brasileira sobre dados pessoais, a Constituição Federal de 1988 não trata de forma expressa sobre o direito fundamental da proteção de dados pessoais e da autodeterminação informativa.
A conjugação do direito da dignidade da pessoa humana, da inviolabilidade da privacidade e do habeas data como mecanismo de instrumento processual para assegurar o conhecimento de informações relativas à pessoa, constantes de registros ou bancos de dados de entidades governamentais ou de caráter público externam uma proteção geral à proteção de dados.
Outros diplomas legais como o Código de Defesa do Consumidor, o Marco Civil da Internet (Lei nº 12.965/2014), a Lei de Acesso à Informação (Lei nº 12.527/2011), a Lei do Cadastro Positivo (Lei nº 12.414/ 2011), dentre outras legislações esparsas, versam sobre o tema. Em seu bojo legislativo se fazem presentes os princípios do livre acesso, da exatidão da informação, da segurança e da publicidade, da finalidade, da segurança física e lógica, bem como os conceitos de informação, dado e conhecimento.
Apenas em 2018, a partir do surgimento da Lei Geral de Proteção de Dados, o Congresso Nacional aprovou um diploma que dispõe sobre o tratamento de dados pessoais. Importante ressaltar que, tratando-se de dados pessoais, não se atinge diretamente os dados das pessoas jurídicas, documentos sigilos ou confidenciais, segredos de negócio, planos estratégicos, algoritmos, dentre outros documentos ou informações que não estejam relacionadas à pessoa natural identificada ou identificável.
Isso significa que a análise da aplicabilidade da legislação em comento deverá perpassar de forma profunda pelo mapeamento e inventário de dados pessoais estruturados4 e não estruturados5.
Pela leitura do caput do art. 1º da LGPD extraímos que o indivíduo, nomeado de titular, é o protagonista das relações jurídicas que envolvam tratamento de dados, não só porque regula a proteção de dados pessoais, mas, principalmente, por eleger como 3 fundamento no art. 2º, II, da legislação especial a “autodeterminação informativa”. Esse fundamento consiste no direito de escolha pelo titular dos dados disponibilizados, bem como os limites e o prazo de sua utilização6.
A autodeterminação reflete os direitos dos titulares elencados no art. 18 da Lei 13.709/2018 e demonstra a necessidade cogente de proteção direcionada ao titular dotado de vulnerabilidade frente aos agentes de tratamento (controlador e operador) e em respeito aos direitos fundamentais de liberdade, de privacidade e o livre desenvolvimento da personalidade da pessoa natural.
A segunda extração relevante contida no art. 1º é a aplicabilidade da lei tanto ao tratamento de dados pessoais digitais, quanto ao tratamento de dados em estado físico ou off-line, sejam eles migrados ou não ao meio digital ou on-line.
Por fim, a última consideração a ser feita ao mencionado artigo é a de que a legislação se aplica à pessoa natural ou jurídica de direito público ou privado que promova o tratamento de dados pessoais, sendo este o ponto central de discussão deste artigo no que toca a sua aplicabilidade ou não aos condomínios edilícios.
2. As organizações condominiais e o lema sobre a sua personalidade jurídica
Uma organização é uma combinação de esforços individuais, somado a recursos administrativos e materiais, com a finalidade de realizar propósitos coletivos.
Caracteriza-se pela existência de objetivos, planejamento, divisão do trabalho e estrutura hierarquizada. Segundo Maximiano (2000, p. 92):
“As organizações são grupos sociais deliberadamente orientados para a realização de objetivos ou finalidades (…)”
Segundo o professor Chiavenato (2014, p.1): “as organizações são extremamente heterogêneas e diversificadas, de tamanhos, características, estruturas e objetivos diferentes”.
Nesse esteio, as organizações lucrativas são representadas pelas empresas e as organizações não lucrativas são representadas pelo exército, igrejas, serviços públicos, associações, fundações, condomínios, etc. 4
Essa estrutura organizacional possui recursos financeiros, patrimoniais, informacionais, tecnológicos, espaciais e humanos, que permitem ser gerenciados para o atingimento de suas finalidades, de maneira eficiente e eficaz.
Nessa linha de intelecção, o condomínio é uma organização social única, não se confundindo com uma empresa, associação ou fundação ao comportar algumas dimensões, são elas: a jurídica7, a administrativa8, a contábil, a patrimonial e financeira9, a tecnológica10, a predial11 e a social12.
2.1. O nascimento legal do condomínio edilício
O nascedouro do condomínio edilício se perfaz pela instituição do registro no Registro de Imóveis, seja por ato entre vivos ou por testamento, ambos formalizados por um instrumento público ou particular.
Nesse instrumento de instituição, deve-se constar de forma obrigatória elementos essenciais caracterizadores da copropriedade imobiliária, quais sejam: a 5 discriminação e a individualização das unidades autônomas e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns; e a destinação das unidades13.
E quem seriam então os titulares para instituí-lo? Cita-se o proprietário da totalidade de um edifício composto por mais de uma unidade imobiliária, por meio de testamento; os coproprietários de um edifício que resolvem promover a extinção do condomínio geral mediante divisão do imóvel em unidades autônomas, ou um grupo de pessoas que adquiram um terreno e discipline na escritura de compra do terreno o estabelecimento da divisão e instituição de um condomínio sobre o terreno e a futura edificação, oportunidade em que dividirão esse espaço em frações ideais.
O condomínio também poderá ser instituído durante a fase de construção do edifício, caso a comissão de representantes dos adquirentes assuma a incorporação da administração submetida ao regime de afetação, em caso de falência da empresa incorporadora, como disciplina o art. 31-F, §1º, da Lei 4.591/1964.
Frequentemente, a instituição de condomínio se faz por iniciativa do incorporador imobiliário, de modo que, após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, e, via de regra, promoverá a sua instituição mediante instrumento público ou particular devidamente registrado no Registro de Imóveis no Livro 2 (art. 167, I, n. 17 da LRP).
A partir da instituição do condomínio edilício, ato pelo qual nasce o regime jurídico da propriedade condominial especial, surge a convenção condominial (ato normativo e volitivo) a partir de sua constituição ao estabelecer as regras de administração, direitos e obrigações, sanções pelo descumprimento das obrigações condominiais, quóruns de deliberações assembleares e o regimento interno.
Esse instrumento documental é subscrito (aprovado) pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito (proprietários) sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas). Este instrumento também é registrado obrigatoriamente no Serviço de Registro de Imóveis da respectiva circunscrição territorial, porém perante o Livro 3 – Registro Auxiliar (art. 178, III LRP). 6
Assim, em dois atos e registros distintos, nasce e se aperfeiçoa juridicamente a figura do condomínio edilício ou em planos horizontais, com legitimidade de representação da coletividade dos condôminos nas relações jurídicas impostas explícita ou implicitamente da regular administração de suas partes e interesses comuns, inclusive perante terceiros14.
2.2. A personalidade jurídica do condomínio edilício
A personalidade jurídica é a aptidão genérica para adquirir direito subjetivo e é reconhecida a todo o ser humano independente da consciência ou vontade do indivíduo. Esta é, portanto, um atributo inseparável da pessoa.
Nas palavras de Roberto Senise Lisboa, a personalidade é a capacidade de direito ou de gozo da pessoa de ser titular de direitos e obrigações, independentemente de seu grau de discernimento, em razão de direitos que são inerentes à natureza humana e em sua projeção para o mundo exterior.
Tratando-se de tema lacunoso na legislação ao não prever a sua disposição expressa no art. 4415 do Código Civil de 2002, estar-se-á diante de um ente despersonalizado similar ao espólio da herança jacente ou vacante, a massa falida e a sociedade irregular, cujo caráter desses entes permeia a transitoriedade e com eles não se confundem. Diferentemente desta conformação, os condomínios edilícios apresentam um estado mais perene e retilíneo.
A partir da sua instituição, encontram-se presentes requisitos exigidos para a válida constituição da pessoa jurídica, quais sejam: a) o elemento volitivo em torno de uma finalidade comum (subscrição da convenção condominial por, no mínimo, 2/3 dos titulares; b) o cumprimento das condições legais de sua formação; c) a licitude de seus propósitos; d) a forma prescrita e não defesa em lei; e e) obrigatório registro público na 7 circunscrição imobiliária respectiva com eficácia constitutiva e oponível perante terceiros.
Pelas características elencadas, o condomínio edilício possui personalidade judiciária ao ser representado em juízo e fora dele pelo síndico, conforme disposição inserta no art. 1.348, II do Código Civil de 2002 e art. 75, do Código de Processo Civil de 2015, além do pioneirismo jurisprudencial capitaneado pelo Tribunal de Justiça de Guanabara em acórdão relatado pelo Desembargador Olavo Tostes e Desembargador Salvador Pinto Filho nos idos de 197116.
No mesmo sentido, o 3º Grupo de Câmaras Cíveis do mesmo Tribunal de Justiça de Guanabara afirma que “o condomínio não só pode adjudicar os direitos do condômino inadimplente como também transmiti-los a terceiros, seja durante, seja após a construção”17.
Nesta linha de entendimento, cumpre ainda citar os enunciados 90 (I) e 246 (III) das Jornadas de Direito Civil da Justiça Comum Federal ao reconhecer a personalidade jurídica dos condomínios edilícios. Afora isso, o PL nº 3461, de 2019, apresentado pelo Senador Fernando Bezerra Coelho em 12/06/2019, prevê a possibilidade de aquisição da personalidade jurídica de direito privado mediante o registro, no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, de seu ato de instituição, de sua convenção e da ata que registra a sua constituição, em que pese tais atos já ocorram na prática.
Como demonstrado, perdeu o Código Civil de 2002, “excelente oportunidade para reconhecer a personalidade jurídica desse condomínio como equiparada à da pessoa jurídica. De fato, com sua personalidade anômala, como definimos em nossa Teoria Geral (v. 1), o condomínio de apartamentos ou assemelhado, compra, vende, empresta, presta serviços, emprega, recolhe tributos, etc. Nada impede, por exemplo, 8 que o condomínio seja proprietário de unidades autônomas, lojas no térreo ou garagens, que loca e aufere renda para a comunidade condominial”18
3. A aplicação legítima da LGPD nos condomínios edilícios
Apesar de não ser uma pessoa jurídica reconhecida em lei, como amplamente exposto, os Tribunais vem reconhecendo de forma agradativa a personalização do condomínio.
Valendo-se do direito comparado, na França, a Lei nº 60.577/65, em seu artigo14, reconheceu a personalidade jurídica desses condomínios, denominando-os “sindicato de proprietários”. A lei francesa reforça a possibilidade de um condomínio adquirir em nome próprio unidades imobiliárias do edifício, sem que estas percam seu caráter privativo (artigo16).
Na Colômbia, desde a Lei nº. 675/2001, o condomínio dotado de personalidade jurídica, sob a condição de que haja inscrição no órgão municipal competente.
A legislação argentina (Lei nº 13.512), por sua vez, já incluiu os condomínios no rol das pessoas jurídicas. No Chile, o desenvolvimento do Direito Imobiliário igualmente resultou na personalização desses entes.
Em que pese à controvertida natureza jurídica dos condomínios edilícios, há o reconhecimento pelo ordenamento jurídico e pelos tribunais de sua personalidade restrita para determinados fins.
Ademais, considerando que os condomínios são organizações sociais detentoras de diversos recursos, dentre eles, os recursos informacionais e dados pessoais, quer dos condôminos, como de terceiros com os quais os condomínios tenham relação (prestadores de serviços), não pairam dúvidas sobre a incidência da Lei Geral de Proteção de Dados a esses entes despersonalizados.
Cumpre-lhes o dever de zelo e guarda dos dados pessoais disponibilizados na qualidade de controladores, a fim de protegerem os direitos fundamentais de liberdade e privacidade e o livre desenvolvimento da personalidade natural.
Sarah Jones1
1 Advogada, especialista em Direito do Estado, MBA em Direito Imobiliário e Negócios Jurídicos, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB de Goiânia, Membro da Comissão Nacional de Direito Condominial da ABA – Associação Brasileira de Advogados; Membro do IBRADIM, e Colaboradora da Comissão Condominial da ABA do Rio de Janeiro.
2 MALDONADO, Viviane Nóbrega, e BLUM, Renato Opice. LGPD: Lei Geral de Proteção de Dados comentada. 2ª ed. rev., e atual. e ampl. – São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2019, p. 21.
3 REGULAMENTO (UE) 2016/679 DO PARLAMENTO EUROPEU E DO CONSELHO, de 27 de abril de 2016. Disponível em: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PT/ALL/?uri=celex%3A32016R0679. Acesso em 18 de fev de 2021.
4 Usualmente existentes em banco de dados relacionais, que podem ser recuperados e processados de forma eficiente, pois organizados, como os contidos em planilhas .
5 São os dados pessoais de difícil indexação, acesso, recuperação e processamento, pois não organizados. Eles podem estar dentro de vídeos, e-mails, imagens e áudios, por exemplo.
6 DONEDA, Danilo. Da privacidade à proteção de dados pessoais. Rio de Janeiro: Renovar: 2006, p. 196.
7 a) Copropriedade, utilização da propriedade (uso normal e uso anormal),direito de vizinhança b) Regramento interno do condomínio e sua estrutura jurídico-administrativa; c) Legislação e princípios constitucionais aplicáveis aos condomínios; d) Relações contratuais (relações de emprego, prestação de serviços e fornecedores); e)Relações processuais (medidas judiciais para proteção dos direitos de propriedade e sua manutenção; questões de vizinhança; uso da propriedade segundo os deveres de sossego, saúde, segurança e bons costumes; cumprimento das normas legais e regramento interno).
8 a) Órgãos de gestão: Corpo diretivo (síndico, subsíndico e conselhos) e assembleia de condôminos; b) Apoio administrativo: comissões especiais, funcionários e prestadores de serviço; c) Órgãos externos de assessoramento: administradora auxiliar do condomínio, escritório de contabilidade e advocacia; d) Processos gerenciais (planejamento, organização, direção e controle) na administração do condomínio; e) Cronograma administrativo, controles internos e gestão de recursos.
9 a) O patrimônio da entidade condominial (bens, direitos e obrigações); b) Prestação de contas da gestão (esfera financeira, contábil e administrativa); c) Valor contábil-patrimonial das instalações e sistemas prediais, com sua depreciação; c) Móveis, utensílios, equipamentos, benfeitorias e pertenças; d) Disponibilidades (recursos financeiros em conta corrente, aplicações do fundo de reserva, caixa em poder do síndico, recursos na conta pool da administradora); e) Orçamento para o exercício fiscal; e) Aspectos tributários, fiscais e previdenciários da entidade condominial.
10 a) Sistemas de informação (manuais ou informatizados), como cadastro de moradores, controles de acesso, títulos de propriedade/ locação, endereços para envio de correspondência (física e eletrônica), registro de empregados; b) Sistemas de segurança e monitoramento (portaria virtual, interfone, CFTV)
11 a) instalações e sistemas prediais; b) Manutenções, obras e reformas; c) Normas técnicas
12 a) Relacionamento entre os condôminos, prédios vizinhos, visitantes e possuidores; b) Relações internas e externas; c) Política: conflitos, interesses e poder; d) Mediação, direito sistêmico e formas alternativas de composição de conflitos.
13 Art. 1.332, do Código Civil de 2002.
14 RODRIGUES, Marcelo. Personalidade Jurídica do Condomínio Edilício. Migalhas de Peso, 2010. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/101933/personalidade-juridica-do-condominio-edilicio. Acesso em: 17 de mar 2021.
15 Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado: I – as associações; II – as sociedades; III – as fundações. IV – as organizações religiosas; V – os partidos políticos; VI – as empresas individuais de responsabilidade limitada.
16 Apelações cíveis 68.800 e 79.382 – DJB 21.07.71, p. 37 e RT 453/217.
17 RT 467/206: O Relator (Des. Santiago Costa) fundamentou em seu voto – e remanesce atualíssimo – :[…] lamentar que o legislador ainda se omitisse em declarar expressamente ser o condomínio pessoa jurídica distinta da pessoa de cada um de seus membros, tanto que tem órgãos próprios (assembleia), contrata serviços, inclusive de utilidade pública, faz e desfaz contratos de trabalho, mantém e movimenta contas bancárias etc.: Para a prática de todos esses e outros atos suscetíveis de criar direitos e obrigações, tem-se-lhe reconhecido, pacificamente, capacidade jurídica. Que lhe falta então para se lhe atribuir personalidade jurídica? Simplesmente a declaração formal e expressa da lei, que, entretanto a reconhece implicitamente, a admitir que o condomínio seja capaz para o exercício de atos que, normalmente, só as pessoas físicas ou jurídicas podem praticar e aos quais a ordem jurídica brasileira confere legitimidade e eficácia incontestáveis.
18 VENOSA. Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. São Paulo: Atlas, 2003, 3ª ed., p.289-290.