Imagine a seguinte situação: o contrato é assinado, é pago um valor de entrada e a comissão dos corretores, porém, ao final o banco nega o financiamento.
Como fica a compra do imóvel se não for aprovado o financiamento? Os valores que foram pagos serão devolvidos? É o que vamos tratar agora.
1. Não existe garantia de aprovação do financiamento
Ninguém pode garantir que o financiamento será aprovado, já que depende tão somente da aprovação do banco.
— Mas eu fiz uma simulação e me deram garantia que seria aprovado.
Infelizmente você foi enganado! A simulação não serve para definir se será provado ou não o financiamento, o seu papel na verdade é de fazer os compradores terem noção se aquele imóvel cabe dentro do seu orçamento e se existe a chance de aprovação do financiamento.
Ou seja, é com a simulação que se descobre se os valores das parcelas cabem dentro do bolso”. Lembre-se, a simulação é apenas uma situação hipotética.
O ideal é que os compradores tenham uma assessoria na hora da compra, para fazer uma pré-análise e já descartar aqueles que realmente não vão conseguir o financiamento e dar continuidade com aqueles que tem chances de conseguir.
A assessoria garantiu que consegue o financiamento? Fuja desta assessoria!
2. Como fica o contrato se o financiamento não foi aprovado?
O financiamento é uma condição do negócio, ou seja, a compra do imóvel na planta está subordinada a um evento futuro e incerto.
É futuro, já que o financiamento não acontece no mesmo momento que ocorre a assinatura do contrato e é incerto, já que ninguém pode garantir que será provado.
Deste modo, com o financiamento não sendo aprovado, a compra não foi concretizada.
Portanto, é caso para a rescisão contratual por impedimento à concretização do negócio.
3. E como ficam os valores que foram pagos
Como não estamos falando de arrependimento, mas sim do negócio não ter sido concretizado por vontade alheia das partes, os valores que foram pagos devem ser devolvidos.
Até mesmo a taxa de corretagem deve ser devolvida? Sim, seja o valor de entrada ou de comissão. Vejamos:
“Apelação. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Compra e venda não realizada. Ausênca de resultado útil. Obrigação de fim. Negócio não concretizado por não concessão de financiamento bancário. Fato superveniente alheio à vontade das partes que difere do mero arrependimento. Comissão de corretagem indevida. Sentença reformada. Recurso provido”. (TJSP – AC: 00250949020138260002SP 0025094-90.2013.8.26.0002, Relator: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 27.5.2019, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29.5.2019).
Quando o corretor ou qualquer outra pessoa dá a garantia de aprovação do financiamento a empresa está assumindo a posição de garantidora do resultado prometido.
Deste modo, é responsável objetivamente pela negativa do financiamento, ou seja, não precisa comprovar a culpa da empresa pela não aprovação.
Assim, devem ser devolvidos os valores que foram pagos, a qualquer título, sendo a retenção dos valores pagos atitude abusiva.
4. Como conseguir os valores?
Primeiramente, deve-se tentar resolver amigavelmente a questão, conversar com a vendedora, imobiliária e assessoria para que sejam devolvidos os valores pagos já que não houve a aprovação do financiamento.
Caso não consiga resolver a questão de forma amigável, será necessário entrar com o processo para pedir a devolução dos valores pagos e, se for o caso, indenização por danos morais.
Dica: para ter provas guarde todos os papéis, conversas no WhatsApp, e-mails e entre outros documentos da negociação até a negativa do banco, principalmente aqueles que podem provar que foi dada a garantia de aprovação do financiamento.
Fontes: BRASIL. Legislativo. Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 26 de dezembro de 2019.
BRASIL. Legislativo. Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências.
Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm>.Acesso em: 26 de dezembro de 2019.
Tatiane Rodrigues Coelho*
* A autora é Advogada em São Paulo, SP. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário.
BDI – 2ª quinzena – Maio 2021 – nº 10