clientes da administradora de condomínios, é a mudança na cobrança dos
inadimplentes, trazida pelo novo Código de Processo Civil. Não tenho a intenção
de apresentar nenhuma discussão profunda, apenas tecer alguns comentários para
os não-juristas, aqueles que estão gerindo um condomínio como síndico, que
precisam de informação para a tomada de decisões administrativas, pois são
questionados pelos condôminos e precisam combater um dos grandes vilões dos
condomínios, a persistente inadimplência de cotas condominiais.
Em apertada síntese, na sistemática do Código de Processo Civil antigo, o
condomínio deveria ingressar em juízo com uma ação de cobrança, movida em face do
condômino inadimplente com as suas cotas condominiais, demonstrando ao juízo,
na petição inicial, a relação do devedor com a unidade, e apresentando uma
planilha de débito com as correções previstas na convenção de condomínio e na
lei (Art. 389 do Código Civil, que imputa ao devedor o pagamento de multa,
juros de mora, correção monetária e honorários advocatícios ao inadimplente). A
ação de cobrança teria um trâmite aproximado de um a dois anos, com a
realização de uma audiência de conciliação, que normalmente resulta
infrutífera, para que somente ao final do processo o credor obtivesse uma
sentença judicial.
De posse da sentença, após o término dos recursos previstos em lei e do
prazo para pagamento, o condomínio deveria entrar com um processo de
“execução”, fazendo valer seu título executivo judicial, ou seja, a
sentença proferida pelo juízo de primeira instância. No passado, ainda deveria
ingressar com um processo autônomo, ou seja, com uma nova ação, o que
dificultava ainda mais o seu andamento. O CPC já havia sido reformado para
permitir que a sentença pudesse ser “executada” dentro do próprio
processo, em uma fase de cumprimento de sentença, o que já contribuía para a
redução de uma grande burocracia.
De toda sorte, a sistemática prevista no Código de Processo Civil anterior
não era eficiente e eficaz, termos utilizados dentro da ciência da
Administração de empresas, nem tampouco célere, jargão utilizado no meio
jurídico. O processo permanecia inadequado aos anseios do condomínio, pois, na
prática, até que uma execução pudesse se realizar, com a penhora do patrimônio
do devedor, os anos transcorriam e a massa condominial tinha de suportar o
fardo da inadimplência.
Com os novos ventos trazidos pelo novo CPC, temos o reconhecimento da dívida
de condomínio como um “título executivo extrajudicial”, conforme o
disposto no artigo 784, inciso X, que assim dispõe:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(…)
x – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de
condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em
assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Com efeito, ao condomínio credor caberá ingressar diretamente com um
processo de execução, no qual o devedor será citado para pagar a dívida em 72 h
ou apresentar bens à penhora, o que tornará desnecessária a propositura de ação
pelo procedimento comum para cobrar o que porventura não tenha sido pago, e irá
acelerar o trâmite da cobrança.
Considerando esta abordagem ainda superficial,
voltaremos a falar deste tema, sob outras perspectivas.