O novo Código de Processo Civil, em vigor desde 18/03/2016,
colocou as cobranças de condomínio como títulos executivos extrajudiciais,
conforme dispõe em seu art. 784, inc. X, a seguir transcrito:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais.
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou
extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou
aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas.
Com as mudanças no processo de cobrança de cotas condominiais,
deixamos de ter um processo de conhecimento, que resultaria ao final em uma
sentença cujo propósito seria o de fornecer um título para a execução. Com a
dispensa do processo de conhecimento para a cobrança de cotas condominiais,
passamos direto para o processo de execução, que possibilita a constrição
patrimonial forçada do devedor.
No entanto, para fazermos valer a cobrança pela via de
execução, o título deverá conter os requisitos clássicos de certeza, liquidez e
exigibilidade, sob pena da execução não ter prosseguimento.
Vejamos os requisitos legais para realizar qualquer
execução, conforme o CPC:
Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á
sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.
Deste modo, as cotas de condomínio não são títulos
executivos extrajudiciais sem que estejam imbuídas dos requisitos de certeza,
liquidez e exigibilidade.
CERTEZA – É a segurança sobre a certeza da obrigação e
de sua existência. É o elemento de validade e sobre o qual não pairem dúvidas. Exige-se
a identificação dos elementos da obrigação, como sujeitos e data de
cumprimento. Em se tratando de cobrança de cotas condominiais, esse requisito
se completa quando a cota é decidida nos termos do quorum previsto na convenção
do condomínio e devidamente confeccionada pelo condomínio ou por sua
administradora contratada.
LIQUIDEZ – O título deve ter um valor, expresso de
forma direta e, se indireta, que seja de fácil verificação, por meio de simples
operação aritmética. A prestação deve ser determinada ou determinável. Em
sede de matéria condominial, serão líquidos os títulos que exprimam os valores
regularmente aprovados em assembleia devidamente convocada para este fim. Deste
modo, as atas devem expressamente conter o valor aprovado da cota condominial.
EXIGIBILIDADE – A obrigação deve ser exigível, oponível
de imediato ao devedor em mora, não podendo estar condicionada a termo ou
encargo suspensivo. Em suma, a obrigação deve estar descumprida, o título deve
estar vencido, podendo ser exigido o seu pagamento. A ata deve mencionar o
vencimento da cota condominial, para que esse requisito se configure
plenamente.
Presente esses requisitos, o juiz poderá dar eficácia ao
título, com o prosseguimento do processo de execução.
Deste modo, a ata deve colocar, de forma expressa:
O quórum legal ou o previsto na convenção de condomínio,
para a aprovação da cota;
O novo valor da cota condominial ordinária, após a aprovação
do reajuste pela assembleia. Havendo diferença entre as cotas, citar a fração
ideal da unidade como base de rateio;
A informação sobre o valor do fundo de reserva, conforme a
convenção de condomínio, em seu percentual correspondente, incidente sobre a
cota condominial ordinária;
Mencionar todas as cobranças adicionais, como eventuais
rateios de água e luz, nos casos em que a cobrança for feita separadamente, bem
como pagamento de 13º salário, quando for pago mensalmente;
A data do vencimento da cota condominial;
Desta maneira, em que pese a previsão legal para a cobrança
das cotas condominiais diretamente pelo processo de execução, teremos, na
prática, nesse momento de adaptação, a ausência dos pressupostos de liquidez,
exigibilidade e certeza na quase totalidade dos casos. Posso afirmar sem receio
de errar, pois verificamos que a maioria das atas não trazia em seu bojo esse
detalhamento, principalmente em razão da ausência de previsão legal.
Na ausência dos pressupostos legais de certeza, liquidez e
exigibilidade requisitados por lei, que deveriam estar presentes de maneira
clara na ata que aprovou o reajuste, penso em alternativas para viabilizar a
instrumentalização do direito previsto em lei, senão vejamos: poderíamos tentar
superar essa exigência legal com a apresentação da ata que aprovou o reajuste,
em que pese eventual ausência sobre o detalhamento, como percentual de
reajuste, valor por unidade, critério de rateio e vencimento da cota,
juntamente com a convenção do condomínio e dos boletos emitidos pela
administradora do condomínio.
Com esses três documentos, I) ata do reajuste; II) convenção de condomínio; III) boletos de cobrança da administradora, deste
modo, em minha opinião, superaremos eventuais lacunas na redação das atas, pois
o direito moderno é muito conteudista, atenuando o formalismo que o caracterizou
por muito tempo.
De toda sorte, a recomendação é pela redação técnica e
clara das atas, confeccionada por pessoal preparado para tal mister,
assegurando ao condomínio as ferramentas necessárias e adequadas para a
materialização dos direitos previstos em lei.
A mudança do processo não excluiu a boa e velha ação de
cobrança de cotas condominiais, que demandava o processo de conhecimento, com
garantia da ampla defesa e do contraditório, para a obtenção da sentença
satisfativa do crédito do autor, necessária para a execução judicial. Essa
ação será adequada nos casos de ausência dos pressupostos legais para o
processo de execução, conforme já informados acima, bem como nos casos em que
houver dúvida quanto ao pagamento, que demandarem prova pericial ou nos casos
de dúvidas a quem cobrar, como nos casos em que o morador não for o
proprietário do imóvel, com discussão ou pendências dominiais (promitente
comprador, herdeiros, usucapião, etc).
Além disso, a via de execução só permite a cobrança das cotas
vencidas, não as vincendas, ou seja, as cotas condominiais que forem vencendo
ao longo do processo terão que ser cobradas por meio de outra execução.
Começo a acreditar que teremos que nos preparar para as
ações de execução, dentro do novo paradigma, mas que a velha ação de cobrança
não era tão ruim assim, sendo passível de ser utilizada em vários casos.