. A destituição do síndico ocorrerá
somente se ele tiver praticado irregularidades, não prestar as contas ou não
administrar convenientemente o condomínio, por votação de maioria absoluta de
seus membros, conforme redação do art. 1.349 do Código Civil.
Documentação do condomínio:
Livro de registro de empregados,
convenção do condomínio, regimento interno, livro de atas, livro de
reclamações, livro de protocolo de documentos, contratos com prestadores de
serviço, contratos de trabalho, balancetes ou pastas de prestação de contas dos
últimos exercícios, declarações fiscais enviadas (RAIS, CAGED e DIRF), documentos
trabalhistas e previdenciários. Todos esses documentos são de responsabilidade
do síndico, que de deverá zelar pela posse e guarda dos mesmos.
Alguns livros são de guarda permanente, como o livro de
atas, convenção de condomínio e regimento interno. Recomendamos o registro dos
mesmos em cartório de Registro de Imóveis, no caso da convenção do condomínio,
e em registro de títulos e documentos, no caso dos demais, para que haja a
conservação, perpetuidade e publicidade dos documentos, que poderão ser extraídos
mediante certidão, a requerimento de qualquer pessoa.
Quanto aos demais documentos, a regra geral é a de que o
síndico deverá guardá-los por 5 anos (prazo prescricional da fazenda pública,
art. 173 do Código Tributário Nacional), em geral, embora algumas declarações
fiscais possuam prazos de 3 e 10 anos, como o CAGED e a RAIS, respectivamente.
Os documentos que requerem maior atenção são os de natureza trabalhista e
previdenciária, por prazos que chegam até 30 (trinta) anos.
Edital de convocação:
por meio dele se convocam os
condôminos para a assembleia, para deliberarem acerca de assuntos constantes em
sua pauta. Deve ser claro, conciso, contendo os temas que serão debatidos na
assembleia, ou seja, a “ordem do dia”, as matérias que a assembleia irá discutir.
Deve ser distribuído dentro do prazo e na forma constante na convenção de
condomínio. As deliberações tomadas em assembleia só produzem efeitos quando os
condôminos forem regularmente convocados. A Assembleia Geral deve ser realizada
com estrita observância das normas legais e das prescrições da convenção de
condomínio, sob pena de anulação posterior por ação de qualquer condômino.
Eleição de síndico:
por meio da assembleia geral ordinária,
convocada dentro do prazo e data de realização previstos na convenção
condominial. Pode ser realizada em assembleia geral extraordinária, se
sobrevierem outros motivos que justifiquem esta convocação, como a renúncia do
síndico sem previsão de outro membro do corpo diretivo assumir a função,
destituição, morte, devendo ser verificada as normas da convenção de condomínio
sobre o assunto. O Código Civil assim disciplina:
“Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que
poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior
a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
É permitido que um
não condômino se candidate ao cargo, sendo permitido que o síndico contrate
alguém para auxiliá-lo nas funções administrativas, bem como atribuir poderes
para outra pessoa agir em nome do condomínio, representando-o. Segundo redação
do Código Civil:
“Art. 1.348. / § 1o. Poderá a assembleia investir outra
pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.”
“Art. 1.348. / § 2o. O síndico pode transferir a
outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em
contrário da convenção.”
Fração ideal:
É a parte indivisível das áreas comuns e do
terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino. A área de cada
unidade corresponde à soma da sua área privativa com a sua fração ideal das
áreas comuns.
“Art. 1.331 §3o.: A cada unidade imobiliária caberá, como
parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que
será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição
do condomínio”.
Ela é importante para o cálculo da cota condominial e da
maior representatividade na hora de votar, salvo se a convenção condominial
expressamente estabelecer outro critério.
“Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para
as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção”
Fundo de reserva:
um percentual determinado pela convenção
de condomínio, a ser arrecadado sobre o valor da cota condominial ordinária,
devendo ser contabilizado e depositado separadamente, instituído com finalidade
de previdência orçamentária, para fazer jus a despesas imprevistas e
emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade de
grandes reformas futuras, como pinturas, obras de benfeitorias no prédio,
despesas com rescisão de funcionários, suprir deficiências de fluxo de caixa,
em razão da inadimplência, dentre outras questões. Sua composição geralmente
possui um limite previsto na convenção do condomínio, como um patamar de 20
vezes a arrecadação mensal, por exemplo, quando então a sua arrecadação
cessará.
A Lei de Condomínios
e Incorporações, a 4.591/1964 prevê no artigo 9º, parágrafo 3º, alínea “j”, a
obrigatoriedade da constituição do fundo de reserva, quando determina que a
convenção condominial deve instituir a sua forma de contribuição. Desta forma,
deve constar da convenção de cada condômino ou, quando esta for omissa, do
regimento interno ou mesmo de decisão da assembleia.
Incorporação:
atividade que tem por finalidade a promoção,
planejamento e venda de unidades autônomas, objetivando recursos para a
execução da construção da edificação. Há a incorporação como forma jurídica e
econômica de viabilizar o empreendimento imobiliário, para a obtenção de
recursos dos compradores, destinados à construção do prédio. Em síntese, a
incorporação é a atividade que segue o seguinte processo: obtenção do terreno,
a aprovação do projeto, o registro do memorial de incorporação, a contratação
da construção e a comercialização das unidades.