“Art. 11. Os posseiros serão obrigados a tirar títulos dos
terrenos que lhes ficarem pertencendo por effeito desta Lei, e sem elles não
poderão hypothecar os mesmos terrenos, nem aliená-los de qualquer modo.”
“Art. 13. O mesmo Governo fará organizar por freguezias o
registro das terras possuídas, sobre as declarações feitas pelos respectivos
possuidores, impondo multas e penas áquelles que deixarem de fazer nos prazos
marcados as ditas declarações, ou as fizerem inexatas”
Tal registro era conhecido como registro do vigário, que
ficava aos cuidados da Igreja Católica, a quem se incumbia a posse e guarda dos
livros próprios.
A Paróquia Católica foi quem primeiro registrou as terras e
suas posses no nosso sistema.
Naquele sistema, o registro possuía apenas efeito declaratório, buscando
separar as posses particulares das posses da Coroa.
O primeiro registro a ser normatizado foi o registro
hipotecário, com a finalidade de constituir as hipotecas, conforme a Lei
Orçamentária nº 317, de 21 de Outubro de 1843, que incrivelmente antecedeu a
instituição do registro da propriedade imobiliária.
O sistema de Registro de Imóveis, com a função de
transcrever as aquisições imobiliárias e inscrever os ônus reais, foi instituído
no Brasil pela Lei nº. 1.237 de 1864, regulamentada pelo Decreto nº. 3423, de
1865, que foi o embrião do nosso sistema.
Tal sistema servia
para a transferência da propriedade com a transcrição do título, mas não tinha
ainda o condão de induzir a prova dominial, o que só viria a ser alterado
posteriormente.
A Independência, em 1822, trouxe consigo uma nova
organização judiciária, político e econômica para o País, materializada pela
Constituição outorgada em 1824, que deram aos estados membros da Federação
maior autonomia administrativa e competência para organizar a sua justiça,
através dos Códigos de Organização Judiciários. E com isto o notariado foi
incluído como parte do Poder Judiciário.
Código Civil de 1916
Com o advento do Código Civil de 1916, inaugurou-se a
transcrição da propriedade privada. Com efeito, o registro passou a gerar uma
presunção de domínio em favor do seu titular. Se algum interessado desejasse
demonstrar que quem figurasse no registro não era o proprietário, deveria
prová-lo, em razão da prova iuris tantum de seu teor.
Com o Código foram elencados alguns requisitos essenciais
para a lavratura de escrituras públicas, bem como a classificação de alguns
atos jurídicos aos quais se exigia essa forma pública, estabelecendo-se ainda a
substância de certos atos jurídicos que necessitam de forma pública para a sua
perfectibilidade.
Encontramos posteriormente normas ainda em vigor, como a Lei
Federal 7.433/85, regulamentada pelo Dec. Lei 93.240/86, que traz em seu bojo
requisitos da escritura pública de imóveis, bem como elenca as certidões
negativas que devem ser apresentadas pelo alienante, e quais podem ser
dispensadas a requerimento do adquirente.
Lei 6.015/73 (Registros Públicos)
A Lei dos Registros Públicos entrou em vigor em 1976, tendo
trazido importante aperfeiçoamento técnico com a introdução em nosso direito
registral do fólio real, em que cada matrícula corresponde a um imóvel e
vice-versa, rompendo com o padrão dos antigos livros fundiários.
Com a inauguração do sistema de matrículas ou fólio real,
cada imóvel passa a ter controle de todos os registros ou averbações dos atos
que alterem a propriedade imobiliária ou lhe exerçam influência.
No que tange à parte registral, a lei trata dos
registradores civis (RCPN), registradores de imóveis (RGI), registradores de
pessoas jurídicas (RCPJ) e registros de títulos e documentos (RTD).
Constituição da República, em 1988, Lei 8.935/94 (Notários e
Registradores), Lei 9.492/97 (Tabelionato de Protesto de Títulos)
Os notários e registradores, antes da Constituição de 1988,
possuíam classificação doutrinária de funcionários públicos vinculados à
administração pública.
Segundo Flach (2004, p.17):
“Durante os séculos XIX e XX, os Notários e Registradores
foram enquadrados na Organização Judiciária, como se funcionários públicos
fossem, na qualidade de Servidores da Justiça. A Constituição de 1967, com a
emenda Constitucional de 1969, qualificava-os como Serviços Auxiliares da
Justiça. O Código de Organização Judiciária do Estado do Rio Grande do Sul, de
1980, em seu texto, considerava os Tabeliães e os Oficiais de Registro como
servidores da Justiça do Foro Extrajudicial, relatando inclusive suas
atribuições e competências, requisitos para acesso ao cargo e complexidade.”
Com as mudanças introduzidas pela Constituição de 1988,
a
nomeação e ocupação dos notários e registradores passou a ser por Concurso
Público de Provas e Títulos
, o que veio de encontro ao passado de nomeação
política que vigorava até então.
O art. 236 da Constituição assim dispôs:
Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter
privado, por delegação do Poder Público.
§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a
responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de
seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
§ 2º Lei federal
estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos
praticados pelos serviços notariais e de registro.
§ 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende
de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer
serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por
mais de seis meses.
Prosseguindo, grandes conquistas foram trazidas pela Lei
8.935/94, conhecida como Lei dos Notários e Registradores, que disciplinou a
natureza e os fins dos serviços notariais e de registro, tratando dos titulares
dos serviços e de seus prepostos (escreventes e auxiliares), das atribuições,
do ingresso na atividade, da responsabilidade civil e criminal, das
incompatibilidades e impedimentos, dos direitos e deveres, das infrações
disciplinares e das penalidades, da fiscalização pelo Poder Judiciário, da
extinção da delegação e da seguridade social.
A lei 9.492/97 disciplina o protesto como meio formal e
solene do credor reclamar seu crédito, quando do descumprimento de obrigação
originada em título de crédito e outros documentos de dívida. O protesto serve
para garantir a eficácia, publicidade e segurança de determinados atos
jurídicos,
e tem se mostrado como meio alternativo de cobrança, contribuindo
para reduzir a cultura da judicialização dos conflitos
, tendo sido adotada
inclusive, pelo poder público, para a cobrança da dívida ativa, com razoável
eficácia.
Os notários e registradores gozam de algumas garantias
inerentes aos funcionários públicos, como a estabilidade, a vitaliciedade, a
inamovibilidade, só podem ser afastados por falta grave, mediante instauração
de processo legal, com direito à ampla defesa. Gozam de independência no
exercício de suas atribuições, e têm direito à percepção das taxas integrais
dos atos praticados em sua serventia. São profissionais do direito que exercem,
em caráter privado, suas atividades, cuja conduta deve obedecer aos ditames da
lei.
Notas bibliográficas
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis. 9ª ed. São
Paulo: Saraiva, 1999.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 14ª
ed. São Paulo: Saraiva, 2001.
FLACH, Marcelo Guimarães. Responsabilidade Civil do Notário
e do Registrador. Porto Alegre: AGE Editora, 2004.
RODRIGUES, Pedro Nunes. Direito Notarial e Registral: o novo
regime jurídico do notariado privado. Coimbra: Almedina, 2005.
SERPA LOPES, M.M. Tratado dos Registros Públicos. 6ª ed. Rio
de Janeiro, Freitas Bastos, 1955.