Contrato de corretagem

V) Comissão de Corretagem

A remuneração pelos serviços prestados pelo corretor é
denominada comissão de corretagem, ou honorários devidos pela corretagem
imobiliária. Segundo o art. 724 do Código Civil:

“Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada
em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do
negócio e os usos locais.”

Com efeito, uma vez que o intermediário realize a
aproximação das partes, tendo logrado obter resultado útil, realiza o seu papel
legal de corretor, razão pela qual faz jus à percepção de sua remuneração,
ainda que haja arrependimento de qualquer das partes.

Importante não confundir a figura da desistência com o
arrependimento, pois há a desistência ainda na fase das tratativas, quando o
negócio jurídico ainda não se aperfeiçoou, não gerando nenhum direito à
percepção de remuneração, pois o risco é da natureza desse tipo de contrato. Já
o arrependimento se materializa quando o contrato principal é firmado, tendo o
contrato acessório se aperfeiçoado, pois obteve o seu resultado útil de
aproximação entre as partes.

Com efeito, se no caso concreto existir mais do que uma mera
aproximação, com a celebração de contrato de compromisso de compra e venda do
imóvel, o eventual distrato posterior não afeta o direito à corretagem,
porque já foi realizado o negócio, com a produção do resultado útil.

Deste modo, a corretagem se aperfeiçoou com a
conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato. É
isso que se extrai do comando do art. 725, do atual Código Civil, a seguir
transcrito:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor, uma vez que
tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. 

VI) Ultratividade

O corretor fará jus à remuneração se o negócio for concluído
mesmo após o lapso temporal previsto na autorização, desde que por pessoa
apresentada pelo corretor, quando em curso o prazo da opção e nas mesmas bases
e condições propostas. Justifica-se o pagamento da corretagem nesses casos em
função do resultado útil obtido em razão dos esforços do corretor, preservando
o trabalho e evitando-se o enriquecimento sem causa de terceiros.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono
do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como
fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará
se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito
dos trabalhos do corretor.

VII) Exclusividade

O corretor tem direito à remuneração se o negócio foi
realizado pelo contratante, durante a vigência do contrato de exclusividade,
salvo se for comprovada a sua desídia profissional. Tal é a redação legal, a
seguir transcrita:

“Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre
as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito,
for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à
remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo
se comprovada sua inércia ou ociosidade.”

VIII) Obrigações e deveres do corretor

O corretor tem obrigação de proceder com boa fé e lealdade
para com seu contratante, não lhe sendo permitida qualquer atividade contrária
aos interesses deste.

• Executar a intermediação com diligência e prudência que o
  negócio requer, verificando as cautelas necessárias para que a intermediação
  que lhe foi confiada possa resultar em um negócio seguro, analisando os
  pressupostos, planejando o encaminhamento e andamento do negócio, com sua
  expertise;
• Informar ao cliente sobre o andamento do negócio que estiver
  executando (art. 723 C.C.);
• Prestar todos os esclarecimentos que estiverem ao seu
  alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e
  de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência (art. 723
  CC, parágrafo único);
• Responsabilidade civil por perdas e danos causados ao
  cliente em caso da não observação dos seus deveres legais.

IX) Pagamento da corretagem

Normalmente, o pagamento da corretagem compete ao vendedor,
porém é discutível, pois ambas as partes obtém benefício econômico com o
negócio, se aproveitando dos esforços do corretor, e não somente uma delas. Com
efeito, o vendedor receberá o seu dinheiro pela venda e o comprador alcançará o
negócio desejado, estando plenamente configurado que o corretor trabalhou para
ambas as partes.

Desta forma, tanto pode ser o vendedor como o comprador a
pagar a comissão, valendo o que estiver estipulado em contrato. De forma geral,
é o vendedor quem sempre contrata os serviços de corretagem, ficando este
responsável pelo pagamento da corretagem imobiliária.