Natureza do fundo de reserva
O fundo de reserva é uma arrecadação compulsória, prevista
na convenção de condomínio, a ser cobrada mensalmente com a cota condominial.
Sua natureza é a de poupança, com caráter de previdência, para ser utilizado em
face de despesas imprevistas, urgentes ou emergentes, de cunho ordinário ou
extraordinário.
Seu valor costuma ser de 5% ou 10% sobre a cota condominial
básica, devendo ser segregado contabilmente, com controle separado do valor da
cota condominial ordinária. Deste modo, não deve ser depositado com os demais
recursos arrecadados para as despesas condominiais, na conta comum do
condomínio, sendo recomendado que seja depositado em uma conta específica. O
fundo de reserva só poderá ser movimentado segundo os critérios previstos na
convenção de cada condomínio, para fazer jus a necessidades emergenciais e
imprevistas da gestão.
A convenção condominial, normalmente, peca por não
disciplinar adequadamente acerca das possibilidades de sua utilização, nem
estabelece limites para a sua composição e arrecadação. Em tais casos, essas
omissões deverão ser resolvidas pela assembléia especialmente convocada para
esta finalidade, ou pela assembléia que aprovar o orçamento do exercício,
disciplinando os critérios para a sua adequada utilização.
Previsão normativa para a cobrança do fundo de reserva
O fundo de reserva não está previsto especificamente no
Código Civil, razão pela qual ainda vigora a Lei de Condomínios e
Incorporações, nº 4591/64, que instituiu a obrigatoriedade de sua arrecadação,
prevendo que a convenção do condomínio deverá tratar da forma de contribuição
dos condôminos para a formação do fundo de reserva.
O Código Civil trata da
assembléia de aprovação do orçamento de despesas, quando será tratado do fundo
de reserva:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da
assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o
orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de
contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Verificamos que em alguns casos teremos lacunas na convenção
de cada condomínio, deixando silentes alguns pontos relevantes, como os casos
para a utilização do fundo de reserva e o teto para a sua composição e
arrecadação. Na realidade da gestão dos condomínios, temos ainda a ausência de
segregação do valor do fundo de reserva, que não é depositado em conta
específica, confundindo-se com a conta corrente comum do condomínio.
Fundo de reserva nas relações de locação, despesas
ordinárias e extraordinárias
A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) procurou disciplinar a
questão da cobrança do fundo de reserva, separando as responsabilidades do
locador e do locatário. Separando as atribuições, o locador fica obrigado ao
pagamento das despesas extraordinárias de condomínio e o locatário, a seu
turno, deve pagar pelas despesas ordinárias de condomínio.
Apesar do esforço do legislador em disciplinar o tema, vemos
na prática diversas discussões entre locatários e proprietários de imóveis, a
respeito de quem efetivamente deve responder pelo pagamento do fundo de
reserva. De fato, a cobrança e constituição do fundo de reserva geram
questionamentos, muita das vezes por desconhecimento ou interpretação limitada
do texto legal, trazendo tal desentendimento para o expediente de administradoras
de imóveis, que deverão procurar dirimir tais conflitos, avaliando cada caso
concreto.
A diferença básica entre despesa ordinária e extraordinária
pode ser melhor compreendida se utilizarmos o conceito de manutenção como marco
divisor de responsabilidades.
Desta forma, o locatário que detém a posse do imóvel deve
contribuir com as despesas condominiais necessárias à manutenção do bem, ônus
que lhe cabe em razão da ocupação e utilização da propriedade. Com efeito,
deverá arcar com as despesas com o consumo de luz, água, salário dos
funcionários, encargos trabalhistas, manutenção e conservação das áreas comuns
e estruturas prediais.
Já o locador deverá pagar as despesas extraordinárias, que
são aquelas que excedem a mera manutenção do prédio, contribuindo para melhora
na estrutura, arquitetura e equipamentos prediais, acarretando, por
conseguinte, a valorização do imóvel, cujo principal beneficiário será o
locador. Tais despesas são as que não se consubstanciam como gastos rotineiros
com a manutenção do edifício, como obras e reformas que melhorem a estrutura do
bem, despesas com decoração, instalação de novos equipamentos no condomínio,
pagamento de despesas anteriores ao seu ingresso no edifício.
Na expressão do texto legal, no art. 22 da lei do
inquilinato, temos que o locador é obrigado a pagar as despesas
extraordinárias de condomínio, bem como a constituição de fundo de reserva.
Prosseguindo, o art. 23 da referida lei nos diz que o locatário é obrigado ao
pagamento das despesas ordinárias de condomínio, bem como a reposição do fundo
de reserva, total ou parcialmente utilizado, salvo se referente a despesas de
período anterior ao início da locação.
Com efeito, o locatário deverá devolver ao proprietário do
imóvel os valores do fundo de reserva condominial que forem eventualmente
aproveitados no custeio de despesas ordinárias (art. 23 – § 1º “i”).
Segundo SÍLVIO VENOSA:
“Sendo obrigação do locatário o
pagamento tão-somente das despesas ordinárias definidas por lei, não pode o
contrato dispor diferentemente, sendo nula a cláusula que impõe ao inquilino o
pagamento de despesas extraordinárias do condomínio. Trata-se de garantia
assegurada ao locatário pela lei
(2º TACSP, Ap. c/ Rel. 361.342 – 8ª Câmara,
Rel. Milton Gordo; Ap. c/ Rel. 359.533 – 4ª Câmara, Rel. Carlos Stroppa)”.
Na prática, a gestão do fundo de reserva pelo condomínio
termina não seguindo a melhor prática contábil, nem sempre havendo a
arrecadação e depósito do mesmo em conta específica para esta finalidade, o que
pode gerar confusão. Muitas vezes o fundo de reserva é cobrado, mas não é
utilizado para tal finalidade, pois existe déficit de arrecadação, terminando
por ser destinado ao pagamento das despesas ordinárias de condomínio. De
qualquer sorte, o locatário fica responsável pelo seu pagamento, sendo-lhe
apenas ressarcido quando o valor arrecadado for utilizado para o pagamento de
despesas extraordinárias, ou quando utilizado para pagamento de despesas
ordinárias anteriores à locação.
Neste sentindo, vemos algumas decisões do TJ-RJ sobre o pagamento do fundo de reserva, quando utilizado para as despesas ordinárias de condomínio:
0031090-43.2008.8.19.0001 (2009.001.02483)
– APELACAO – 1ª Ementa
DES. ODETE KNAACK DE SOUZA – Julgamento: 12/08/2009 – VIGESIMA CAMARA CIVEL
APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PAGAMENTO DO MÊS DE JANEIRO REALIZADO APÓS O AJUIZAMENTO DO FEITO, O QUE JUSTIFICA SUA DEVOLUÇÃO, QUE FOI CORRETAMENTE FEITA NA CONTA DA FILHA E ADVOGADA DA APELANTE. É DE RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA O PAGAMENTO DO FUNDO DE RESERVA, CONFORME O DISPOSTO NO ARTIGO 23, § 1º, I, DA LEI Nº 8.254/1991. O VALOR REFERENTE À MULTA, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA DOS ALUGUERES VENCIDOS A PARTIR DE ABRIL DE 2008 É DEVIDO E DECORRE DO ESTIPULADO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. IGUALMENTE CORRETO O ACRÉSCIMO DE 20% SOBRE O VALOR DOS ALUGUÉIS ATRASADOS, A TÍTULO DE HONORÁRIOS DE ADVOGADO, EM RAZÃO DO QUE DISPÕE A CLÁUSULA Nº 28, DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. A JURISPRUDÊNCIA DO TJRJ É PACÍFICA NO SENTIDO DE QUE A RESPONSABILIDADE DO LOCADOR PELO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS SE ESTENDE ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, NÃO CESSANDO COM A SIMPLES DESOCUPAÇAO DO IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO, CUJA ARGUIÇÃO PRELIMINAR SE REJEITA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
– APELACAO1ª Ementa
DES. FRANCISCO DE ASSIS PESSANHA – SEXTA CAMARA CIVEL
APELAÇÃO CÍVEL. RITO SUMÁRIO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DESPESAS ACESSÓRIAS DO IMÓVEL. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO REFERENTE À REPOSIÇÃO DO FUNDO DE RESERVA E DESPESAS COM O PAGAMENTO DE TAXAS DE SERVIÇOS ESTADUAIS. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. PREVISÃO LEGAL E CONTRATUAL. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 23, § 1º, ALÍNEA “I”, E 22, INCISO VIII, DA LEI 8.245/91. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO.
0033644-56.2005.8.19.0000 (2005.002.29395)
– AGRAVO DE INSTRUMENTO 1ª Ementa
DES. MARIA HENRIQUETA LOBO – SETIMA CAMARA CIVEL
DECISAO MONOCRÁTICA
Agravo de instrumento. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres e encargos. Fundo de reserva. Inteligência do artigo 23, inciso XII, alínea i, da Lei n° 8.245/91. Cabe ao locatário o pagamento das verbas referentes ao fundo de reserva porquanto são despesas ordinárias do condomínio. Responsabilidade solidária da fiadora. Recurso manifestamente improcedente a que se nega seguimento com fulcro no artigo 557 do Código de Processo Civil.
INTEIRO TEOR