Lorena Grangeiro de Lucena Tôrres*
Muitos consumidores costumam comprar seus imóveis ainda na
planta, de forma financiada, iniciando o pagamento ainda na fase de construção.
Assim, a construtora disponibiliza um prazo de entrega, que já é
preestabelecido em contrato entre as partes.
Contudo, a realidade encarada para os consumidores tem sido bem diferente,
pois, na maioria das vezes, há atraso na entrega das chaves desses imóveis.
Diante deste tipo de atraso, quais são os direitos dos consumidores?
planta, de forma financiada, iniciando o pagamento ainda na fase de construção.
Assim, a construtora disponibiliza um prazo de entrega, que já é
preestabelecido em contrato entre as partes.
Contudo, a realidade encarada para os consumidores tem sido bem diferente,
pois, na maioria das vezes, há atraso na entrega das chaves desses imóveis.
Diante deste tipo de atraso, quais são os direitos dos consumidores?
1. Do Prazo de Carência:
Em primeiro lugar, o consumidor deve verificar a existência de previsão
contratual acerca da utilização de um prazo de carência pela construtora. Esse
prazo se refere justamente ao tempo adicional de tolerância que a empresa terá
para entregar o imóvel.
Tal cláusula é muito comum, mas não impede que o consumidor busque seus
direitos pelo atraso, caso não haja justificativa para a demora (por exemplo,
caso fortuito ou força maior). Além disso, o prazo de carência não pode ser
grande demais, de modo a permitir uma tolerância desproporcional na entrega das
chaves.
Portanto, o que temos visto é a utilização de um prazo de 180 dias [1] (cento e
oitenta) por parte das construtoras, já prevendo possíveis atrasos na entrega
da obra. Ocorre que tal prazo é considerado ilegal!
2. Do Dano Moral:
Nesta fase, já configurado o atraso superior ao prazo estabelecido em contrato,
ou mesmo configurado o atraso injustificado na entrega da obra, o consumidor
adquire o direito de exigir a reparação por danos morais, haja vista que a
compra de um imóvel além de ser um passo muito sacrificado, ainda é algo sério.
Configurado como a realização de um sonho, o sonho da casa própria! Sendo
assim, ocorrendo atraso, já se caracteriza a quebra de confiança.
Portanto, se a demora não possuir motivo legítimo, pode-se falar em desrespeito
e descaso da empresa para com seus clientes, configurando-se o dano moral.
3. Da Cláusula Contratual – Do Distrato:
Muito embora nos “contratos de compromisso de compra e venda de imóvel na
planta” exista cláusula de irretratabilidade e de irrevogabilidade, o que, em
princípio, tornaria o negócio impassível de arrependimento, esse tipo de
cláusula não é absoluta e tem sido reiteradamente ignorada por nossos
Tribunais, uma vez que o comprador de imóvel na planta tem o direito legalmente
assegurado de pleitear o cancelamento do negócio anteriormente firmado.
Desta forma, o DISTRATO de compromisso de compra e venda de imóvel nada mais é
do que ação disponível ao comprador em caso de arrependimento posterior à
celebração do contrato de compra e venda, estando previsto no Código Civil, e
tem por objetivo extinguir as obrigações anteriormente firmadas em um contrato,
desde que este ainda não tenha sido executado em sua totalidade, o que, neste
caso, em específico, equivale à entrega das chaves do imóvel ao comprador.
Normalmente o distrato se dá por duas razões, senão vejamos: a) distrato
motivado por culpa do comprador; e b) distrato provocado por culpa do vendedor.
Nos casos em que o distrato é motivado por culpa do comprador, há que se
permitir que o vendedor retenha algum percentual sobre os valores pagos, como
forma de compensação pelo desfazimento do negócio, o que não é o caso.
Contudo, é imperioso esclarecer que, nos casos de distrato provocado por culpa
do vendedor, ou seja, nos casos em que o comprador solicita o distrato por ato
imputável ao vendedor, a restituição dos valores pagos deve ser integral, sem
qualquer retenção.
Neste azo, os casos mais comuns para o distrato por culpa do vendedor são:
I) atraso na entrega do imóvel, ultrapassado o prazo limite previsto em
contrato; II) erro na metragem do imóvel acima do legalmente permitido (5%);
III) erro no memorial descritivo do imóvel; IV) desistência da incorporação
imobiliária pela vendedora; V) impossibilidade de o comprador financiar o saldo
devedor devido às informações deficientes prestadas no momento da aquisição
pelo vendedor ou por preposto a ele relacionado; VI) caracterização de
propaganda enganosa por parte do vendedor.
4. Do Dano Material
Além do direito ao dano moral, muitas vezes o consumidor possui direito a
pleitear indenização por danos materiais. Isso se dá por possíveis gastos que o
consumidor teve pelo fato do atraso na entrega do imóvel.
Sendo assim, pode ser utilizado para consumidores que vivam de aluguel, por
exemplo, haja vista que, se a construtora atrasa a entrega do imóvel comprado,
o consumidor tem de arcar com mais meses de aluguel. Esse valor deve ser
ressarcido, desde que devidamente comprovado.
5. Do Direito à Correção Monetária:
É notório que a partir do atraso nas obras o consumidor terá direito de ter seu
saldo corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC, e não pelo
Índice Nacional de Custo da Construção – INCC, tendo em vista que este último
reflete apenas o custo da construção civil e não o preço relativo ao
consumidor.
6. Da Taxa de Corretagem:
Outro ponto a ser abordado em uma ação judicial é a cobrança dos valores de
corretagem. É comum que as construtoras vendam os apartamentos por um preço
total, mas cobrem os valores de corretagem extracontratualmente (fora do preço
global previsto no contrato). Inclusive, tal pagamento é realizado direto à
corretora de imóveis.
Nessa hipótese, é o consumidor quem está arcando com o pagamento dos
corretores, o que é considerado pela jurisprudência majoritária como um valor
abusivo e indevido.
Nesta senda, como os corretores são contratados pela construtora ou
incorporadora (pois ficam no stand de vendas da obra), a responsabilidade do
pagamento da corretagem não deveria ser imputada ao consumidor. Afinal, o
pagamento da comissão é encargo de quem contratou o serviço.
7. Quais os documentos necessários para propositura da ação?
Por último, segue checklist dos documentos necessários para a propositura da
ação, sendo eles:
I) cópias simples do contrato de compromisso de compra e venda; II) Material
utilizado na oferta do imóvel; III) Material de publicidade; IV) Folhetos; V)
Prospectos; VI) Anúncios de jornais; VII) Fotos; VIII) Ficha de cadastramento;
IX) Ficha de financiamento; X) Demonstrativos de pagamento; XI) e-mails etc.
ação, sendo eles:
I) cópias simples do contrato de compromisso de compra e venda; II) Material
utilizado na oferta do imóvel; III) Material de publicidade; IV) Folhetos; V)
Prospectos; VI) Anúncios de jornais; VII) Fotos; VIII) Ficha de cadastramento;
IX) Ficha de financiamento; X) Demonstrativos de pagamento; XI) e-mails etc.
Portanto, quanto mais farto e robusto for o seu conteúdo de provas, melhor será
para o advogado que você constituir para atuar no caso.
Espero tê-los ajudado. Estamos permanentemente em busca de melhorias para
nossos clientes e associados. Deixe o seu comentário ou contribuição para o
assunto.
Notas
[1] O que é cláusula de carência (tolerância de 180 dias para entrega do bem)
ou prazo de prorrogação na entrega da obra?
Trata-se de cláusula manifestamente abusiva, pois fere os princípios do
equilíbrio contratual, já que só beneficia a construtora. Por se tratar de uma
relação de consumo, a responsabilidade da construtora é objetiva, devendo
suportar os riscos do negócio – “O contrato deve ser um instrumento de trocas
úteis e justas.”.
* A autora é Administradora de empresas, Advogada inscrita na OAB/CE,
especialista na área ambiental, com MBA, atuante nas áreas ambiental, cível e
consumidor. Livro publicado pela Editora Lumens Juris. Membro da comissão de
Direito Ambiental e Direito Marítimo, Portuário, Aeroportuário e Aduaneiro da
OAB/CE.