Do Diário das Leis
Kênio de Souza Pereira*
Geralmente as pessoas têm uma enorme dificuldade de entender
as leis que regulamentam os condomínios, o que é compreensível devido à redação
precária da maioria das convenções, que, em geral são copiadas por leigos que
se baseiam em vários modelos ultrapassados, que ao serem adaptados tornam quase
impossível o entendimento de alguns artigos remendados ou contraditórios.
as leis que regulamentam os condomínios, o que é compreensível devido à redação
precária da maioria das convenções, que, em geral são copiadas por leigos que
se baseiam em vários modelos ultrapassados, que ao serem adaptados tornam quase
impossível o entendimento de alguns artigos remendados ou contraditórios.
Basicamente, a questão da fachada dos edifícios é
regulamentada por dois artigos, sendo o artigo 10 da Lei nº 4.591 que dispõe
sobre “o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias” e o artigo
1.336 do Código Civil, que regulamentou em 2002 as relações condominiais.
Vejamos os artigos que exigem vivência para serem compreendidos:
regulamentada por dois artigos, sendo o artigo 10 da Lei nº 4.591 que dispõe
sobre “o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias” e o artigo
1.336 do Código Civil, que regulamentou em 2002 as relações condominiais.
Vejamos os artigos que exigem vivência para serem compreendidos:
Lei nº 4.591/64
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I – alterar a forma externa da fachada;
Il – decorar as partes e esquadriais externas com
tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade
do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à
segurança dos demais condôminos;
do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à
segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa
prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a
desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com
autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não
a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a
desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com
autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não
a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de
unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a
aquiescência da unanimidade dos condôminos.
unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a
aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – [….]
II – não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação;
edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o [….]
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo
ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem;
não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo
ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem;
não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Entendendo o que é fachada
A fachada abrange as quatro faces do edifício, sendo um bem
comum dos condôminos que a lei protege para preservar a sua harmonia visual e
evitar sua desvalorização. Dessa maneira, consagrou-se há décadas a norma de
que é vedada a instalação de aparelho de ar-condicionado que causa prejuízo
estético já que se assemelhavam a caixotes.
comum dos condôminos que a lei protege para preservar a sua harmonia visual e
evitar sua desvalorização. Dessa maneira, consagrou-se há décadas a norma de
que é vedada a instalação de aparelho de ar-condicionado que causa prejuízo
estético já que se assemelhavam a caixotes.
Diante de temperaturas elevadas, com os termômetros
superando os 32 graus Celsius, vemos os Tribunais de Justiça decidindo a favor
dos moradores e ocupantes que instalam ar condicionado dentro de algumas regras
que não afrontem o foco da lei e da convenção. Em alguns casos entende-se ser
desumano impor um desconforto excessivo e em outros vemos que alguns tipos de
aparelhos não afetam de forma danosa a fachada.
superando os 32 graus Celsius, vemos os Tribunais de Justiça decidindo a favor
dos moradores e ocupantes que instalam ar condicionado dentro de algumas regras
que não afrontem o foco da lei e da convenção. Em alguns casos entende-se ser
desumano impor um desconforto excessivo e em outros vemos que alguns tipos de
aparelhos não afetam de forma danosa a fachada.
É comum convenção regular matéria de forma confusa
A questão é polêmica, devendo cada um dos casos ser
analisado com bom senso, sem apego a posturas ultrapassadas, pois a Lei nº
4.591/64, que regulamenta os condomínios foi criada há mais de 50 anos. Por
outro lado, não devemos desprezar o direito de a coletividade condominial
preservar a harmonia da fachada. Há centenas de edifícios desvalorizados em
virtude do visual “carnavalesco” decorrente da instalação de aparelhos de forma
abusiva e antiestética, além do fechamento desordenado das varandas.
analisado com bom senso, sem apego a posturas ultrapassadas, pois a Lei nº
4.591/64, que regulamenta os condomínios foi criada há mais de 50 anos. Por
outro lado, não devemos desprezar o direito de a coletividade condominial
preservar a harmonia da fachada. Há centenas de edifícios desvalorizados em
virtude do visual “carnavalesco” decorrente da instalação de aparelhos de forma
abusiva e antiestética, além do fechamento desordenado das varandas.
As convenções, em geral, são pessimamente redigidas,
copiadas sem qualquer critério, sendo comum estipularem o quórum unânime para
tudo o que envolve a fachada, o que caracteriza um equívoco. A lei exige o
quórum unânime apenas quando a alteração é praticada por um condômino. Não é
exigido este mesmo quórum quando a alteração decorre de uma obra que seja
realizada em prol do interesse coletivo, como, por exemplo, a troca do
revestimento da fachada diante do surgimento de infiltrações ou da queda das
pastilhas que acabam colocando em risco os transeuntes. Nesse caso, o quórum da
maioria simples dos presentes é suficiente para autorização da obra, por ser
essa necessária. A assembleia, no caso, se limitará a escolher qual empresa
fará a obra, o tipo de revestimento e a sua forma de pagamento mediante a
aprovação da taxa extraordinária.
copiadas sem qualquer critério, sendo comum estipularem o quórum unânime para
tudo o que envolve a fachada, o que caracteriza um equívoco. A lei exige o
quórum unânime apenas quando a alteração é praticada por um condômino. Não é
exigido este mesmo quórum quando a alteração decorre de uma obra que seja
realizada em prol do interesse coletivo, como, por exemplo, a troca do
revestimento da fachada diante do surgimento de infiltrações ou da queda das
pastilhas que acabam colocando em risco os transeuntes. Nesse caso, o quórum da
maioria simples dos presentes é suficiente para autorização da obra, por ser
essa necessária. A assembleia, no caso, se limitará a escolher qual empresa
fará a obra, o tipo de revestimento e a sua forma de pagamento mediante a
aprovação da taxa extraordinária.
Bom senso deve prevalecer
Diante da grande variedade de aparelhos de ar-condicionado
que possibilitam a instalação de maneira mais discreta, às vezes na varanda ou
na área de serviço, vemos que muitos moradores têm obtido conforto sem afrontar
a coletividade, por não prejudicar o visual.
que possibilitam a instalação de maneira mais discreta, às vezes na varanda ou
na área de serviço, vemos que muitos moradores têm obtido conforto sem afrontar
a coletividade, por não prejudicar o visual.
Muitos edifícios permitem a instalação nas fachadas dos
fundos e das laterais. A fachada frontal é mais visível e, portanto, merecedora
de maior proteção em decorrência da valorização das unidades. Já, em vários
outros casos, é autorizada a instalação dos aparelhos somente nas esquadrias
das janelas, dentro de uma determinada simetria, sendo vedada apenas a
perfuração da alvenaria.
fundos e das laterais. A fachada frontal é mais visível e, portanto, merecedora
de maior proteção em decorrência da valorização das unidades. Já, em vários
outros casos, é autorizada a instalação dos aparelhos somente nas esquadrias
das janelas, dentro de uma determinada simetria, sendo vedada apenas a
perfuração da alvenaria.
Há, entretanto, situações que inviabilizam a instalação de
aparelhos na fachada frontal, especialmente em edifícios de alto padrão, pois a
perda de harmonia visual é inaceitável. Muitos edifícios gastam verdadeiras
fortunas com o revestimento de suas fachadas com material nobre.
aparelhos na fachada frontal, especialmente em edifícios de alto padrão, pois a
perda de harmonia visual é inaceitável. Muitos edifícios gastam verdadeiras
fortunas com o revestimento de suas fachadas com material nobre.
Convenção não é lei
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar o
processo nº 700.22661474, esclareceu que, apesar de a convenção do prédio
proibir a instalação de aparelho de ar-condicionado não pode ser encarada como
uma norma ditatorial. Os Desembargadores do TJRGS fizeram uma analogia com os
julgados em SP, RJ e MG, nos quais, apesar de a convenção proibir animais
domésticos na maioria dos prédios, passaram eles a serem aceitos, desde que não
perturbem.
processo nº 700.22661474, esclareceu que, apesar de a convenção do prédio
proibir a instalação de aparelho de ar-condicionado não pode ser encarada como
uma norma ditatorial. Os Desembargadores do TJRGS fizeram uma analogia com os
julgados em SP, RJ e MG, nos quais, apesar de a convenção proibir animais
domésticos na maioria dos prédios, passaram eles a serem aceitos, desde que não
perturbem.
Com base no mesmo raciocínio, autorizaram o ar-condicionado
na fachada do prédio porque o local onde foi instalado não gerou dano estético.
Dessa forma, é importante que os condomínios tenham uma assessoria jurídica
especializada para analisar o pedido de um morador ou ocupante que deseja
instalar aparelhos de ar-condicionado, pois a falta de compreensão dos limites
da lei e do que seja dano estético poderá gerar conflitos judiciais que geram
elevados custos financeiros e desgastes nas relações.
na fachada do prédio porque o local onde foi instalado não gerou dano estético.
Dessa forma, é importante que os condomínios tenham uma assessoria jurídica
especializada para analisar o pedido de um morador ou ocupante que deseja
instalar aparelhos de ar-condicionado, pois a falta de compreensão dos limites
da lei e do que seja dano estético poderá gerar conflitos judiciais que geram
elevados custos financeiros e desgastes nas relações.
* O autor é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da
OAB-MG. Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. Diretor da
Caixa Imobiliária Netimóveis de Belo Horizonte-MG.
OAB-MG. Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. Diretor da
Caixa Imobiliária Netimóveis de Belo Horizonte-MG.