“Art. 1º: Protesto é o ato formal e solene pelo qual se
prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e
outros documentos de dívida.”
A cota condominial está inserida em outros documentos de
dívida, pois sendo uma obrigação líquida e certa, uma vez não paga dentro do
seu prazo, torna-se exigível, preenchendo os requisitos legais, inclusive para
ser qualificada como título executivo extrajudicial (art. 783 do novo CPC).
Veremos adiante que será necessário o cumprimento de algumas formalidades para
que a cota condominial se revista desses requisitos e tenha eficácia para ser
utilizada na via de execução.
Retomando o tema do protesto da cota condominial,
perguntamos: qual seria a finalidade de tal ato?
O protesto, em síntese,
representa uma derradeira tentativa de cobrança, antes do ingresso no
judiciário, utilizando-se da ferramenta notarial como alternativa para a
resolução rápida da inadimplência, de forma eficiente e eficaz.
O protesto é requisito legal para outros títulos de crédito,
mas em nosso caso serviria apenas para comprovar o descumprimento da obrigação,
tornando-o público, de maneira formal.
Verificamos no plano prático que o protesto tem imediata
comunicação com os sistemas bancários, proporcionando uma restrição ao crédito
no mercado financeiro. Também restringe imediatamente as possibilidades de
contratação em algumas áreas, como a locação de imóveis, que costumeiramente
verifica o cadastro dos órgãos de proteção ao crédito, protesto de títulos e
execuções.
Neste contexto, o protesto se torna um legítimo instrumento
de pressão, figurando como uma derradeira tentativa de recebimento da dívida,
sem a morosidade de uma cobrança de cotas condominiais pelo processo
tradicional de conhecimento. Segundo estimativas, a maioria dos títulos
apresentados a protesto foram efetivamente pagos pelos devedores, evitando-se
com isso o ajuizamento de diversas ações que entulhariam o judiciário, que a
seu turno, ficará livre para julgar as lides que realmente requerem a sua
atenção, em causas de maior complexidade técnica.
Constatamos, contudo, que alguns operadores do direito ficam
apegados a fórmulas e técnicas jurídicas ultrapassadas, oferecendo enorme
resistência ao progresso das instituições, tal como verificamos no caso do
protesto de cotas condominiais, entravando com esta postura o desenvolvimento
econômico e social.
Prosseguindo, para a adoção do protesto como mecanismo de
cobrança, recomendamos a realização de assembleia para esta finalidade, não
apenas para deixar configurados em ata os requisitos de certeza, liquidez e
exigibilidade da cota condominial, conforme já discutidos em texto anterior
(“Requisitos da ata para instruir processo de execução”). A realização da
assembleia também terá o propósito administrativo e pedagógico de comunicar aos
condôminos a adoção de novos procedimentos para a cobrança de cotas
condominiais, reforçando a legitimidade do síndico para a realização de tais
cobranças.
Para tal finalidade, não será necessário comprovar o
registro da convenção condominial, uma vez que o parágrafo único do artigo 1333
do Novo Código Civil estabelece que tal registro somente tem o efeito de
torná-la oponível a terceiros, significando que entre o condômino e o
condomínio a obrigação existe, independentemente do registro do ato norma.
Independente da realização de assembleia, o Código Civil
inclui nas competências do síndico a de “cobrar dos condôminos as suas
contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.” (artigo 1.348,
inciso VII).
A forma da cobrança não é determinada em lei, ficando ao
síndico, na condição de gestor do condomínio, a função de avaliar quais os
caminhos para a ação, otimizando os recursos empregados e visando aos
resultados, de forma eficaz. Neste objetivo, o Código Civil confere poderes ao
síndico para, em juízo ou fora dele, representar ativamente o condomínio,
praticando “os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.
De fato, houve legislação estadual, a Lei 5.373/2009, para
regulamentar o conceito de “outros documentos de dívida” previstos na lei
federal, objetivando evitar desinteligências. No entanto, a legislação foi
julgada inconstitucional, por questões de forma e não de conteúdo.
Deste modo, a Lei Estadual supracitada apenas complementava
a Lei Federal nº 9.492, de 1997, que já previa expressamente a
possibilidade de se protestar quaisquer documentos de dívidas, além dos títulos
de crédito. Sendo assim, podemos extrair, com clareza, que desde o advento da
legislação Federal, qual seja, Lei nº 9.492/1997, já era permitido o protesto
de títulos, incluindo-se as cotas condominiais vencidas, não havendo motivo
plausível à criação de norma inferior para regulamentar a mesma matéria no
palco estadual.
Tal entendimento é o que encontramos em algumas decisões do
TJ-RJ, a saber:
0001125-77.2014.8.19.0011 – APELAÇÃO
DES. MARÍLIA DE CASTRO NEVES – Julgamento: 18/05/2016 –
VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL
CIVIL. TÍTULO DE CRÉDITO. CORA CONDOMINIAL. TÍTULO VÁLIDO E
EFICAZ. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA CERTA. PROTESTO. EXERCÍCIO
REGULAR DE DIREITO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO QUE PERSEGUIA A ANULAÇÃO DO
PROTESTO. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
0006416-53.2012.8.19.003 – APELAÇÃO
DES. MARCELO LIMA BUHATEM – Julgamento: 19/11/2013 –
VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL.
PROCESSO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO CAUTELAR PREPARATÓRIA
DE SUSTAÇÃO DE PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS –
ALEGAÇÃO AUTORAL DE INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI ESTADUAL 5.379/2009 E
PORTANTO, O PROTESTO É INDEVIDO (…) CONTUDO, O ARTIGO 1º DA LEI
9.492/97, AO REFERIR-SE A “OUTROS DOCUMENTOS DE DÍVIDA”, POSSIBILITA
O PROTESTO DE DÉBITO REFERENTE ÀS COTAS DO CONDOMÍNIO
EDILÍCIO – SÃO DESTINADOS A PROTESTO TÍTULOS E DOCUMENTOS DE DÍVIDAS
NÃO PRESCRITOS, (…).”EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO DO CONDOMÍNIO –
REGULARIDADE DO PROTESTO SOBRE DÉBITO CONDOMINIAL. (…) 7.
Contudo, o artigo 1º da Lei 9492/97, ao referir-se a “outros documentos de
dívida”, possibilita o protesto de débito referente
às cotas do condomínio edilício. São destinados
a protesto, na forma da Lei 9.492/1997, títulos e documentos de
dívidas não prescritos, ainda que desprovidos de eficácia executiva. (…)
“Qualquer documento representativo de obrigação com conteúdo econômico
pode ser levado a protesto, para prova da inadimplência.” (…) 10.
Exercício regular de direito do condomínio em protestar os
débitos condominiais. NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, NA FORMA DO ART.
557, CAPUT, DO CPC.
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Deste modo, opinamos que a cota condominial é plenamente
passível de ser levada a protesto de títulos e,por cautela, recomendamos a
realização de assembleia específica para comunicação aos condôminos. A ata de
tal assembleia deverá conter o detalhamento da cobrança da cota condominial, se
na assembleia que a majorou não houve tal clareza.
Deste modo, a ata deve colocar, de forma expressa:
- o quórum legal ou o previsto na convenção de condomínio,
para a aprovação da cota; - o novo valor da cota condominial ordinária, após a aprovação
do reajuste pela assembleia. Havendo diferença entre as cotas, citar a fração
ideal da unidade como base de rateio; - A informação sobre o valor do fundo de reserva, conforme a
convenção de condomínio, em seu percentual correspondente, incidente sobre a
cota condominial ordinária; - mencionar todas as cobranças adicionais, como eventuais
rateios de água e luz, nos casos em que a cobrança for feita separadamente, bem
como pagamento de 13º salário, quando for pago mensalmente; - a data do vencimento da cota condominial.